Voornaamste bouwfouten bij plaatsen platte daken

Vermijd dat uw dossier op het bureau van de technische raadsman komt te liggen

Fouten maken tijdens het plaatsen van een dak of het leggen van roofing kan ernstige gevolgen hebben. Dat bewijst het aantal dossiers dat jaarlijks op het bureau van Koen Heymans komt te liggen. De 'Technisch Raadsman' is al jaren actief in de bouwsector en heeft een aantal opmerkelijke statements over de bouw, en in het bijzonder over dakwerken.

10 tot 15 dossiers per jaar

Koen Heymans krijgt jaarlijks meerdere schadedossiers onder de neus geschoven. "Het aantal verschilt van maand tot maand en is sterk afhankelijk van de seizoenen. Het spreekt voor zich dat het er meer zijn tijdens de natte maanden van het jaar."

Maar ongeacht de regen die met bakken uit de lucht lijkt te blijven vallen, is er niet altijd meteen een stijging merkbaar in het volume dossiers waarmee hij geconfronteerd wordt. "Dat heeft voornamelijk te maken met het feit dat heel veel problemen pas in een later stadium aan het oppervlak komen. Het is niet zo dat als er een probleem is, dit de dag nadien gerapporteerd wordt", vertelt Heymans.

"Als het water niet rechtstreeks doorsijpelt tot in iemands woonkamer, wil dat niet per se zeggen dat er al geen kwaad geschied is. In veel gevallen komt het water eerst in het 'dakpakket' terecht, met kletsnatte isolatie tot gevolg en water  op het dampscherm. Stagneert het water daar, dan loopt het niet zomaar meteen ergens binnen."

EPDM vereist totaal andere aanpak dan roofing

De reden waarom er zoveel dossiers door zijn handen gaan, wijt Heymans o.a. aan de overstap van roofing op EPDM. EPDM werd jaren geleden aangekondigd als dé heilige graal voor platte daken. Toch bleek al snel dat niet elke dakdekker overweg kon met het materiaal en de plaatsing ervan.

"Er doken voornamelijk klachten op met betrekking tot waterinsijpeling/-infiltratie als gevolg van een verkeerde verlijming of aansluiting. Ook vandaag zijn er nog steeds dakdekkers die niet weten hoe ze EPDM correct moeten plaatsen”, stelt Heymans. 

"Veel aannemers zijn niet bekend met de aanbevelingen van Buildwise (TV 280 en TV 244)", zegt Koen Heymans

“Het probleem ligt bij de overschakeling van roofing (bitumen) naar EPDM-dakbedekking. Heel wat dakdekkersbedrijven zijn destijds abrupt overgeschakeld. Maar wat vele ‘dakprofessionals’ niet wisten is dat de twee een volledig andere aanpak vereisen en er andere plaatsingsvoorschriften zijn. Heel wat dakwerkers hanteren dezelfde werkwijze als bij bitumen, maar dat is een redenering die geen steek houdt."

"Veel aannemers kennen de aanbevelingen van Buildwise (TV 280 en TV 244) niet, hoewel ze essentieel zijn voor dakwerkers die actief zijn op platte daken."

Naast het gebrek aan kennis is er ook een probleem inzake kennisoverdracht. "Veel zaakvoerders hebben het tijdens de overschakeling ook nagelaten om hun medewerkers correct op te leiden", voegt hij er nog aan toe.

Andere oorzaken

Tijdsgebrek of budgettaire druk

"Wanneer er sprake is van tijdsdruk of als de marges dreigen in het gedrang te komen, is het risico op fouten het grootst. Vaak worden bepaalde taken te snel afgehandeld of kiest men voor goedkopere materialen die niet altijd het beoogde effect hebben."

Daarnaast is de manier van werken heel erg veranderd ten opzichte van enkele jaren geleden. "Vroeger had een dakdekkersbedrijf voornamelijk eigen personeel in dienst. Ze kochten zelf hun producten, leidden hun werknemers op en stuurden die uit. Vandaag werken veel dakdekkers met onderaannemers die op hun beurt delen van het werk uitbesteden aan andere onderaannemers. Dat er zoveel partijen op één dak zitten, is vaak nefast voor de kwaliteit van de dakwerken. Waar de zaakvoerder vroeger zelf nog het dak op kroop, is dat nu veel minder het geval."   

Gebrek aan (product)kennis en vakmanschap

Dat erkende professionele dakwerkers al ettelijke jaren bedreigd worden door cowboys is niets nieuws. Wie er regelmatig de kranten op naslaat, krijgt de indruk dat er veel oplichters op onze Belgische daken zitten. Er zijn niet alleen de malafide aannemers, er zijn er ook die gewoon geen kennis hebben van de stiel of van de producten waar ze mee werken, zo blijkt. "Als tien of zelfs vijftien procent van de dakwerkers in probleemdossiers weet wat er precies in de Technische Voorlichtingen (TV) van Buildwise beschreven staat, dan zou dat al veel zijn", reageert Heymans. "Zelfs de basisprincipes worden niet gerespecteerd. Dat vraagt om problemen."

"We kunnen de schuld niet zomaar in de schoenen van één partij schuiven", aldus de expert. "Als de eigen werknemers niet geschoold worden of als buitenlandse werkkrachten niet op de hoogte worden gesteld, gebeuren er onvermijdelijk fouten. Dakwerkers die van buiten België komen, voeren hun werken vaak uit zoals ze dat in het thuisland zouden doen. De omstandigheden zijn anders en het klimaat is vaak niet te vergelijken met het weer dat we gewoon zijn in ons land. Dat alleen al heeft een impact. De producten zijn ook anders en de Technische Voorlichtingen zijn slechts in twee talen beschikbaar. Die mensen leveren over het algemeen goed werk af, maar het gebrek aan informatie speelt hen parten."

Materiaalkeuze

Dat materialen gecombineerd worden, is op zich geen probleem zolang er rekening wordt gehouden met de compatibiliteit van de materialen. "Als u op een bestaande roofing ook bepaalde stukken EPDM wil leggen, hoeft dat niet automatisch voor problemen te zorgen. EPDM-slabben worden vaak gebruikt om bepaalde problemen op roofingdaken op te lossen. Op zich mag dat, maar alleen als de ondergrond goed voorbereid wordt. Roofing heeft meestal een ruw oppervlak. Wilt u er zeker van zijn dat de EPDM zal hechten, dan moet u die vastmaken aan een glad oppervlak."

"Als u van plan bent te combineren, raadpleeg dan altijd de technische fiches van de verschillende producten. Enkel zo bent u er zeker van dat de hechting stand zal houden", vult Heymans aan. Voor meer informatie hierover, verwijst de raadsman naar de Technische Voorlichting van Buildwise TV 244.

Meest voorkomende gevolgen 

Lekken 

Als een dak niet goed afgedicht is, dan vindt water altijd een weg naar binnen. "Slecht geplaatste roofing of EPDM veroorzaakt vaak lekken. Aanhoudende lekken kunnen op hun beurt leiden tot houtrot, zwamvorming en andere kwalijke gevolgen."

Zwamvorming in huis of in de dakconstructie is zowat het ergste wat een huiseigenaar kan overkomen. "Een zwam kan zeer verwoestend uithalen. Het 'eet' het hout van een dakconstructie op en kan voor zeer ingrijpende en dure herstellingen zorgen. Zeker bij platte daken kan dit resulteren in een financiële catastrofe voor de huiseigenaar."

"Het is pas als er vochtproblemen optreden dat er door de bewoners ook effectief actie wordt genomen. Een visuele inspectie levert niet altijd iets op. Gelukkig beschikken we over elektronische meettoestellen die vaak een duidelijker beeld vormen van de vochtproblematiek. Bij waterinfiltraties kijkt men vrijwel altijd eerst naar het dak."

Isolatieverlies

Een ontoereikende afdichting heeft ook een impact op de isolatie van een huis of appartement. "Als het isolatiemateriaal dan ook nog eens water opneemt en vasthoudt, dan zijn de gevolgen nefast voor de isolatiewaarden. In sommige gevallen noteren we verliezen tot 70%, afhankelijk van het soort isolatie dat wordt gebruikt."

Top 5 bouwfouten bij plaatsen platte daken

Bouwfout 1: Problemen bij de overgang naar ander materiaal 

Het eerst uitgelichte dossier brengt meer dan één probleem aan het licht.

Blaasvorming en waterstagnatie

Wat vrijwel meteen in het oog springt, is de plasvorming op de dakbedekking. "Lokale plasvorming is op zich geen reden om een plat dak af te keuren, maar hier ligt de oorzaak van de plasvorming bij een te kleine dakhelling. Bijkomend zorgt het zink dat onder de EPDM zit voor een verdikking aan de rand, waardoor het water niet snel of makkelijk weg kan", aldus Heymans. 

Asfalthoudende EPDM en zink   

"Het water dat wel wegvloeit, komt in contact met het zink. Aangezien zink en asfalthoudende producten geen match zijn, resulteert deze combinatie onvermijdelijk in corrosievorming. Bij het gebruik van een andere soort EPDM doet dit probleem zich niet voor."

      

Bouwfout 2: Aansluiting dakafdichting 

Hier valt niets te zeggen over de opstand van het dak, die is goed. Klemprofielen mogen in principe worden gebruikt, maar niet in combinatie met baksteenmetselwerk. "Het water kan de profielen makkelijk omzeilen via de stootvoegen, waardoor het op die manier makkelijk een weg naar binnen kan banen."

"Ook hier is het weer een kwestie van het niet respecteren van de basisprincipes. Er is niets mis met de materialen die gebruikt worden, wel met de uitvoering", geeft Heymans aan.

  

Bouwfout 3: Problemen met de dakopstand

Voor de opstanden van de afdichting stelt TV280 een minimale hoogte van 15 cm voorop. In onderstaand voorbeeld bedroeg de oorspronkelijke afstand van de onderkant van de dakkoepel tot de bovenkant van de dichting 15 cm. 

"Tijdens de dakrenovatie bracht de dakwerker isolatie aan op de oude afdichting en bedekte deze vervolgens met een nieuwe laag EPDM. Hierdoor is de dakopstand van 15 cm gereduceerd tot hooguit 3 à 4 cm."

"Als hier water komt te staan en het waait, dan is het risico groot dat het over de dakkoepel komt, met waterinfiltratie en insijpeling tot gevolg. Hier werd de opstand 'opgekit'. Als die elastische kit onthecht, dan kan het water makkelijk naar binnen geblazen worden."

    

Ook bij het volgende voorbeeld (bouwfout 3B) werd geen rekening gehouden met de minimale hoogte van de dakopstand. "Er was een opstand van 15 cm voorzien, gemeten van de onderkant van de dakkoepel tot de bovenkant van de dichting. Echter, door het plaatsen van ballast op de dichting door de aannemer, wordt de minimale hoogte van de opstand niet gerespecteerd. Als het water stagneert op en tussen de keien, bestaat ook hier een gevaar op insijpeling. De aanbevolen opstand van 15 cm wordt hier beoordeeld vanaf de bovenkant van de ballast."

Bouwfout 4: Problemen met de dakwaterafvoer 

Dat er water blijft staan in het geval van een overlap, is in principe geen 'bouwfout' en hoeft geen al te grote problemen te veroorzaken. "Als je verschillende lagen over elkaar legt, dan is er ter hoogte van de overlap altijd een verdikking. Als de naden loodrecht op de helling staan, dan is het niet verwonderlijk dat daar wat water blijft staan. Maar in onderstaand geval is het voornamelijk de dakwaterafvoer die voor problemen zorgt. Het tappunt is te hoog gepositioneerd, waardoor het water de afvoer niet bereikt, zelfs niet wanneer er 3 cm water op het dak staat."

Bouwfout 5: Verschillende soorten dakafdichtingen

Er gaat heel wat fout bij het combineren van verschillende materialen en producten.

Een schoolvoorbeeld van zo'n dossier vindt u hieronder. "Roofing, EPDM, silicone ertussen en 'klaar'. Wanneer ik als expert op zo'n dossier stoot, dan val ik achterover van het prutswerk dat sommige aannemers etaleren. Het is niet eens de vraag of er water in het appartement of de appartementen eronder zal sijpelen. Het is gewoon een kwestie van tijd."

  

Het volgende voorbeeld (bouwfout 5B) is minstens net zo erg, zeker als u weet dat het hier initieel de bedoeling was om het bestaand dakpakket volledig te vervangen. "Dit is zonder enige twijfel het werk van amateurs. Na de dakwerken hadden de onderliggende appartementen nog steeds last van waterinfiltraties. Uit onderzoek bleek dat er water onder de dakdichting zat en dat de isolatie kletsnat was. Enige logische conclusie? Het 'nieuwe' dakpakket moet er terug volledig af. Met alle herstellingen en gevolgschade spreken we hier van een schadedossier waarbij de kosten zeer hoog oplopen."

Dakdekkers ruilen EPDM in voor roofing

Dat veel dakdekkers teruggekeerd zijn naar het gebruik van bitumen in plaats van EPDM, is een trend die al geruimere tijd gaande is. "Er zijn er die bewust opnieuw met roofing werken, omdat ze ervan overtuigd zijn dat het makkelijker werken is. Bovendien zou de foutmarge bij bitumen iets lager zijn dan bij EPDM, is roofing een meerlaags product en zou het eenvoudiger te herstellen zijn."

Gebruik van pvc op industriële daken
"Bij platte industriële daken wordt tegenwoordig steeds vaker pvc gebruikt. Dat is op zich een zeer goede coating, maar het hoofdprobleem bij sommige dossiers ligt bij het aanbrengen van het product. Het lassen moet aan een bepaald tempo gebeuren, zodat het materiaal de tijd krijgt om goed te hechten. Gaat men te snel, dan ontstaan er problemen met de hechting en duiken overal lekken op."  
Bij onderstaand dossier werden na onderzoek meer dan 270 lekken vastgesteld op een industrieel dak, bedekt met een pvc-dakbedekking.

Schadeclaims tot 30.000 euro zijn geen uitzondering

"Als de claim ontvankelijk wordt verklaard en er effectief een nieuw dak moet worden geplaatst, dan is het niet onlogisch dat de bedragen kunnen oplopen tot 30.000 euro en meer. Als een dak volledig moet worden afgebroken en de schade in bijvoorbeeld onderliggende appartementen moet worden hersteld, dan kunnen sommige claims tot in de honderdduizenden euro's lopen. Om dan nog maar te zwijgen van de extra kosten in geval van een genotsderving", besluit Heymans.

  

   

Koen Heymans heeft meer dan 20 jaar ervaring in de nieuwbouw, de renovatie en de restauratie van gebouwen. Sinds 2013 voert hij opdrachten uit als technisch raadsman.

Erkenning als VIK-Ingenieur-Expert®
Lid Belgische Kamer van Deskundigen KGSO-CEJA
Lid Arbitragekamer van Deskundigen AKD-CAE