10 questions et réponses sur l'EPC, l'immobilier et l'accessibilité financière
Aujourd'hui, toute personne qui achète une maison portant l'étiquette énergétique E ou F doit effectuer des interventions dans les cinq ans pour améliorer l'étiquette et la faire passer à D ou plus. À l'avenir, cette limite changera : à partir de 2040, chaque maison devra être rénovée pour atteindre l'étiquette A après sa vente. En Belgique, les bâtiments représentent 40 % de la consommation d'énergie, mais le secteur de la construction est également responsable de 40 % des flux de nouveaux matériaux et de 38 % de l'ensemble des déchets. Non seulement la rénovation des bâtiments coûte beaucoup d'argent, mais beaucoup de matériaux sont utilisés, ce qui peut avoir un impact important sur l'environnement.
Les "maisons à faible consommation d'énergie" consomment-elles vraiment beaucoup moins d'énergie ?
Malheureusement, non. Les étiquettes énergétiques que nous utilisons pour les bâtiments ne semblent pas être un indicateur fiable de la consommation réelle d'énergie. Nous constatons que les maisons mal isolées consomment généralement moins d'énergie que prévu et que les maisons très bien isolées consomment parfois plus d'énergie. Cette différence s'accentue fortement : pour une rénovation de l'étiquette F à A, nous surestimons les économies de 399 % en moyenne si nous nous basons sur les certificats EPC. Cela s'explique par le fait que les calculs sous-jacents sont très simplifiés, mais l'utilisateur joue également un rôle important. Dans les bâtiments mal isolés, les gens utilisent généralement l'énergie avec plus de parcimonie et chauffent moins les chambres à coucher. Les systèmes de chauffage plus lents, comme le chauffage par le sol, sont moins contrôlables et fonctionnent donc souvent en continu. Une maison mieux isolée offre donc avant tout un meilleur confort.
Le bon grain vaut-il l'ivraie ?
Ou plus scientifiquement : l'impact environnemental des matériaux de construction utilisés est-il compensé par la réduction réelle de la consommation d'énergie ? La réponse est très différente selon qu'il s'agit d'une nouvelle construction ou d'une rénovation. Pour les nouveaux bâtiments, nous ne devrions prendre en compte que les matériaux supplémentaires nécessaires à l'efficacité énergétique, tels que l'isolation, les panneaux photovoltaïques, les films d'étanchéité à l'air. Ainsi, l'impact environnemental est très faible par rapport aux économies d'énergie. Pour les nouvelles constructions, nous devrions donc vraiment viser des bâtiments à haute efficacité énergétique.
Pour les rénovations, c'est moins évident. La rénovation nécessite généralement l'utilisation d'autres matériaux, tels que les briques, le bois, les finitions intérieures et les ancrages, ce qui augmente considérablement l'impact environnemental, tandis que la réduction de la consommation d'énergie est souvent moins importante que prévu. Le résultat varie d'une situation à l'autre : dans de nombreux cas, il est préférable pour l'environnement de rénover, mais ce n'est pas toujours le cas. Dans tous les cas, une rénovation importante en une seule étape est préférable à une approche progressive. Lors d'une démolition et d'une reconstruction, il est évidemment plus facile de construire des bâtiments économes en énergie que lors d'une rénovation, mais il faut souvent plus de 60 ans pour compenser l'impact supplémentaire des matériaux.
Mais une maison avec un bon EPC vaut-elle plus cher ?
En utilisant des données sur les ventes et les locations, nous pouvons examiner l'impact d'un score EPC sur le marché de la location et de l'achat. C'est surtout au niveau de la vente que le score EPC joue un rôle. Aujourd'hui, ce que l'on appelle le bonus EPC peut s'élever à plus de 20 % pour les maisons avec l'étiquette B par rapport à l'étiquette F (la différence entre l'étiquette B et l'étiquette A s'avère plutôt faible). Il convient toutefois de noter que ces études (réalisées par Realo, Ugent et la Banque nationale) utilisent des modèles dits "hédoniques" : quel est le prix que les gens sont prêts à payer pour un bien immobilier particulier ?
Même si les ensembles de données sous-jacents deviennent plus importants et que les modèles d'apprentissage automatique s'améliorent (krigeage, réseaux neuronaux, analyse de grappes), les résultats doivent toujours être nuancés. Il existe sans aucun doute une corrélation entre le score EPC et la qualité générale de la finition de la maison, et cette dernière ne peut pas être parfaitement incluse en tant que paramètre. Enfin, ces modèles sont toujours basés sur des données historiques : une crise énergétique ou autre aujourd'hui peut avoir un impact majeur sur les priorités des personnes à la recherche d'un logement demain. Pour les appartements, qui ont souvent déjà un meilleur score EPC, l'impact sur le prix de vente est plus faible et le score EPC joue également un rôle moins important dans les locations.
Les subventions atténuent la douleur pour les personnes qui peuvent supporter l'investissement, mais ne font aucune différence pour ceux qui en ont le plus besoin
Le logement est-il encore abordable ?
Plusieurs raisons expliquent la hausse systématique des prix de l'immobilier. Tout d'abord, il y a l'impact de l'inflation : le marché de l'immobilier augmente généralement au même rythme que l'inflation. Mais il y a plus : la valeur des biens immobiliers est étroitement liée à la capacité d'emprunt des ménages. Ainsi, en supposant que les familles consacrent 30 % de leur revenu au logement, les maisons deviendront plus chères à mesure que le nombre de personnes à deux revenus augmentera, que les taux d'intérêt baisseront et que la pression fiscale diminuera. Ensuite, les investisseurs ont également un impact : plus il y a de personnes souhaitant investir dans l'immobilier et plus les capitaux affluent sur ce marché, plus la concurrence (et les prix) augmentent. Enfin, nous constatons que la qualité moyenne des logements augmente également (en termes d'isolation, de confort, de finition), de sorte qu'un logement moyen aujourd'hui est également plus qualitatif qu'il y a 20 ans.
La rénovation est-elle abordable ?
La rénovation d'un logement en vue de l'obtention de l'étiquette A a un coût non négligeable. Pour 90 % des habitations, il se situe entre 10 000 et 60 000 euros, mais s'il n'est pas possible d'installer un système photovoltaïque, il faudra compter entre 40 000 et 100 000 euros. Les recherches menées par Sam Hamels et Johan Albrecht à l'Université de Gand montrent que cet investissement n'est pas réalisable pour de nombreuses personnes. Si l'on considère les revenus et le capital des familles, il apparaît qu'environ la moitié d'entre elles ne peuvent pas se permettre une telle rénovation. Il est important de noter que le déficit de financement ne se limite pas à quelques milliers d'euros. Les subventions soulagent donc ceux qui peuvent supporter l'investissement, mais ne font aucune différence pour ceux qui en ont le plus besoin.
Quel est l'impact de cette exigence de rénovation sur le marché immobilier ?
Depuis plusieurs années, le rapport d'un CPE comprend un coût indicatif pour la rénovation énergétique d'une maison, mais dans la pratique, ce coût n'est souvent pas lu attentivement. Bien entendu, la récente obligation de rénovation a des implications plus importantes : le coût de la rénovation jusqu'à l'étiquette D (minimum) fera baisser le prix d'achat. Dans la pratique, cela signifie que les maisons avec un mauvais score EPC sont particulièrement moins désirables. C'est également là que l'effet Mattheüs entre en jeu : les personnes qui n'ont pas les moyens de prendre des mesures d'économie d'énergie pour leur propre logement voient leur prix de vente baisser lorsqu'elles vendent. Cet effet n'est toutefois que partiellement compensé par la forte demande de logements dans le segment de prix le plus bas.
Tous les modèles alternatifs ont en commun de toucher aux droits de propriété absolus, ce qui est bien sûr particulièrement sensible
Existe-t-il une alternative sociale pour encourager la rénovation des logements ?
Le programme "Gent knapt op" utilise un fonds de roulement : les personnes qui souhaitent rénover leur logement reçoivent un prêt sans intérêt qu'elles ne doivent rembourser qu'au moment de la vente de la maison. Le montant du prêt est enregistré au bureau des hypothèques afin que les personnes puissent rester dans leur logement sans que leurs frais mensuels n'augmentent. Cette approche ouvre certainement des perspectives pour la rénovation d'un plus grand nombre de logements.
Outre un prêt sans intérêt, on pourrait également développer des concepts où le rendement suit l'indice immobilier, ou encore rendre ces investissements plus avantageux sur le plan fiscal. Les associations de logement offrent également un modèle alternatif qui devrait être développé davantage. Cependant, tous les modèles alternatifs ont en commun de toucher plus ou moins au droit de propriété absolu, ce qui est bien sûr une question particulièrement sensible en Flandre.
Sera-t-il possible de rénover toutes les maisons selon l'étiquette A d'ici 2050 ?
Absolument pas. Aujourd'hui, nous rénovons environ 0,7 % de tous les bâtiments par an, mais seule une partie d'entre eux fait l'objet d'une rénovation énergétique poussée. Même avec la partie démolie et reconstruite, seuls 0,5 % de ces bâtiments atteignent l'étiquette A (les estimations les plus optimistes vont jusqu'à 1 %). Nous devrions encore rénover 95 % de tous les bâtiments au cours des 27 prochaines années, ce qui signifie que 3,5 % de tous les bâtiments devraient être rénovés pour atteindre l'étiquette A chaque année. Des études macroéconomiques montrent qu'au cours des 100 dernières années, aucun pays européen n'a eu un taux de rénovation supérieur à 1,7 %. Il semble donc très improbable que la main-d'œuvre, les matériaux et le financement soient soudainement disponibles en quantité suffisante pour que cela se produise.
Sur quoi devons-nous donc nous concentrer ?
Pour réduire l'impact environnemental, la première chose à faire est de se concentrer sur l'écologisation de l'énergie. Ensuite, il faut valoriser le plus possible la chaleur résiduelle et mettre en place des réseaux de chaleur là où c'est possible. De préférence dans les centres urbains où il y a plus de bâtiments historiques et où l'isolation, le photovoltaïque ou une pompe à chaleur ne sont souvent pas évidents. Ensuite, nous devons nous concentrer sur l'électrification et la flexibilité. Pour l'enveloppe du bâtiment, nous devrions principalement rechercher des solutions qui peuvent avoir un impact maximal avec des ressources limitées (à la fois économiques et écologiques) et une main-d'œuvre limitée. L'occupant est bien sûr un élément essentiel. Une chambre à coucher n'a pas besoin d'être à 23°C toute l'année. Ni en été, ni en hiver. Nous devons chauffer nos maisons de manière plus ciblée, là où c'est nécessaire et quand c'est nécessaire. Des prix variables de l'énergie aux applications de suivi pour contrôler le chauffage, en passant par le chauffage personnalisé de votre bureau ou de votre canapé : la question n'est pas de savoir si cela arrivera, mais quand le marché s'en emparera.
Qui est responsable ?
Les défis sociétaux ne peuvent pas être reportés sur la responsabilité individuelle de chaque citoyen. En premier lieu, il faut une vision collective pour s'attaquer aux problèmes environnementaux. Il incombe aux pouvoirs publics de concevoir une politique aussi efficace que possible, en orientant les mesures à prendre ou à ne pas prendre au moyen de normes et de subventions. Encourager chaque citoyen à faire de petits investissements de temps en temps est probablement le moyen le moins efficace de réduire la consommation d'énergie dans le secteur résidentiel.
Les architectes et les promoteurs jouent évidemment un rôle crucial à cet égard. Les bâtiments économes en énergie et les matériaux durables existent depuis un certain temps, mais la circularité et la réutilisation n'en sont qu'à leurs balbutiements et il faut beaucoup de courage pour miser dessus. Nous devrions également nous concentrer sur la (re)construction de typologies de logements urbains et de systèmes collectifs pour tenter d'aborder ces questions à plus grande échelle. Les architectes et les promoteurs dialoguent quotidiennement avec les gouvernements et, là aussi, ils pèsent sur les politiques. Le gouvernement doit faciliter une offre suffisante (au bon endroit) pour que le logement reste abordable.
