10 vragen én antwoorden over EPC, vastgoed en betaalbaarheid

Wie vandaag een woning koopt met energielabel E of F, moet binnen de 5 jaar ingrepen uitvoeren om het label te verbeteren naar D of hoger. In de toekomst schuift die grens echter op, vanaf 2040 moet elke woning na verkoop gerenoveerd zijn tot label A. In België zijn gebouwen verantwoordelijk voor 40% van het energiegebruik, maar de bouwsector is ook verantwoordelijk voor 40% van de nieuwe materiaalstromen en 38% van al het afval. De renovatie van gebouwen kost niet alleen veel geld, er worden ook heel wat materialen gebruikt die op hun beurt een significante milieu-impact met zich kunnen meebrengen.

Verbruiken ‘energiezuinige woningen’ echt zoveel minder energie?

Helaas niet. De energielabels die we bij gebouwen gebruiken, blijken geen betrouwbare indicator te zijn voor het werkelijke energiegebruik. We constateren dat slecht geïsoleerde woningen doorgaans minder energie verbruiken dan verwacht en dat zeer goed geïsoleerde woningen soms meer energie verbruiken. Dit verschil loopt sterk op: bij een renovatie van label F naar A overschatten we de besparing gemiddeld met 399% als we ons baseren op EPC-certificaten. De onderliggende berekeningen zijn namelijk sterk vereenvoudigd, maar ook de gebruiker speelt een belangrijke rol. In slecht geïsoleerde gebouwen gaat men gewoonlijk zuiniger met energie om en verwarmt men de slaapkamers minder. Tragere verwarmingssystemen, zoals vloerverwarming, zijn minder goed regelbaar en staan daardoor vaak continu aan. Een beter geïsoleerde woning zorgt in de eerste plaats dus voor een hoger comfort.

   

Is het sop de kool waard?

Of wetenschappelijker: wordt de milieu-impact van de gebruikte bouwmaterialen gecompenseerd door de werkelijke reductie in energiegebruik? Hier krijgen we voor nieuwbouw en renovatie een heel verschillend antwoord. Bij nieuwbouw moeten we enkel kijken naar de extra materialen die nodig zijn voor energiezuinigheid, zoals isolatie, PV-panelen, luchtdichtingsfolies. Daarbij is de milieu-impact zeer klein in vergelijking met de energiebesparing. Voor nieuwbouw moeten we dus echt streven naar zeer energiezuinige gebouwen.

Bij renovatie is dit minder eenvoudig. Bij renovatie moeten er meestal ook andere materialen gebruikt worden, zoals bakstenen, hout, binnenafwerking en ankers, wat de milieu-impact drastisch verhoogt, terwijl de afname in energiegebruik vaak minder is dan verwacht. Het resultaat varieert per situatie: in veel gevallen is het nog steeds beter voor het milieu om te renoveren, maar dit is niet altijd het geval. In ieder geval is een ingrijpende renovatie in één stap te verkiezen boven een stapsgewijze aanpak. Bij afbraak en herbouw is het uiteraard gemakkelijker om energiezuinig te bouwen dan bij renovatie, maar het duurt vaak meer dan 60 jaar voor die extra impact van materialen gecompenseerd is.

Maar een woning met goede EPC-score is toch meer waard?

Door gebruik te maken van verkoop- en verhuurgegevens kunnen we onderzoeken wat de impact is van een EPC-score op de huur- en koopmarkt. Vooral bij verkoop speelt de EPC-score een rol. Vandaag kan de zogenaamde EPC-bonus oplopen tot meer dan 20% voor woningen met label B in vergelijking met label F (het verschil tussen label B en A blijkt eerder klein te zijn). We moeten wel opmerken dat dergelijke onderzoeken (door Realo, Ugent, Nationale Bank) gebruikmaken van zogenaamde ‘hedon(ist)ische’ modellen: wat zijn mensen bereid om te betalen voor een bepaalde woning?

Ook al worden de onderliggende datasets groter en verbeteren de machine-learningmodellen (kriging, neurale netwerken, clusteranalyse), toch moeten de resultaten altijd genuanceerd worden. Ongetwijfeld bestaat er ook een correlatie tussen de EPC-score en de algemene afwerkingskwaliteit van de woning, en die laatste kan niet perfect als parameter meegenomen worden. Ten slotte zijn dergelijke modellen altijd gebaseerd op historische gegevens: een energiecrisis of een andere crisis vandaag kan morgen een grote impact hebben op de prioriteiten van mensen die een woning zoeken. Bij appartementen, die vaak al een betere EPC-score hebben, is de impact op de verkoopprijs lager en speelt de EPC-score ook een minder grote rol bij verhuur.

Subsidies verzachten de pijn bij mensen die de investering kunnen dragen, maar maken geen verschil voor degenen die deze het meest nodig hebben

Is wonen nog betaalbaar?

Er zijn verschillende redenen waarom de huizenprijzen systematisch stijgen. Ten eerste is er de impact van inflatie: de vastgoedmarkt stijgt doorgaans mee met de inflatie. Er is echter meer, de waarde van vastgoed hangt zeer nauw samen met de ontleningscapaciteit van de gezinnen. Stel dat gezinnen 30% van hun inkomen aan huisvesting spenderen, zullen woningen dus duurder worden als het aantal tweeverdieners toeneemt, als de rentevoeten dalen, en als de fiscale druk afneemt. Vervolgens hebben ook investeerders een impact: naarmate meer mensen willen investeren in vastgoed en er dus meer kapitaal naar die markt stroomt, neemt de concurrentie (en de prijs) toe. Tenslotte stellen we vast dat de gemiddelde kwaliteit van woningen ook toeneemt (qua isolatie, comfort, afwerking), en een gemiddelde woning vandaag is dus ook kwalitatiever in vergelijking met 20 jaar terug.

Is renoveren wel betaalbaar?

Als we woningen naar label A renoveren, zal daar een aanzienlijk prijskaartje aan vasthangen. Voor 90% van de woningen ligt dit tussen 10.000€ en 60.000€, maar wanneer men geen PV kan plaatsen, wordt dit circa 40.000€ tot 100.000€. Onderzoek van de UGent, uitgevoerd door Sam Hamels en Johan Albrecht, toont aan dat deze investering voor veel mensen niet haalbaar is. Als we naar het inkomen en kapitaal van gezinnen kijken, blijkt dat ongeveer de helft zo'n renovatie niet kan betalen. Het is belangrijk om op te merken dat het financieringstekort meer dan een paar duizend euro bedraagt. Subsidies verzachten dus de pijn bij mensen die de investering kunnen dragen, maar maken geen verschil voor degenen die deze het meest nodig hebben.

Wat is de impact van die renovatieverplichting op de vastgoedmarkt?

Al enkele jaren staat in een EPC-verslag een indicatieve kostprijs om een woning energetisch te renoveren, maar in de praktijk wordt dit vaak niet aandachtig gelezen. De recente renovatieverplichting heeft natuurlijk grotere implicaties: de renovatiekost naar (minimum) label D zal de prijs van de aankoop drukken. In de praktijk betekent dit dat woningen met een slechte EPC-score vooral minder gewild zijn. Hier speelt ook het Mattheüs-effect: mensen die niet de middelen hebben om energiebesparende maatregelen voor hun eigen woning te nemen, worden bij verkoop geconfronteerd met een lagere verkoopprijs. Dit wordt echter slechts gedeeltelijk gecompenseerd door de grote vraag naar woningen in het laagste prijssegment.

Alle alternatieve modellen hebben gemeen dat er aan het absoluut eigendomsrecht geraakt wordt, en dat ligt natuurlijk bijzonder gevoelig

Bestaat er een sociaal alternatief om woningrenovatie te stimuleren?

‘Gent knapt op’ maakt gebruik van een rollend fonds: mensen die hun woning willen renoveren, krijgen een renteloze lening die ze pas terug moeten betalen als de woning wordt verkocht. Het bedrag van de lening wordt ingeschreven op het hypotheekkantoor zodat mensen in hun woning kunnen blijven zonder dat hun maandelijkse kosten stijgen. Deze aanpak opent zeker perspectieven om meer woningen te kunnen renoveren.

Naast een renteloze lening kan men ook concepten ontwikkelen waarbij het rendement de vastgoedindex volgt, of men zou dergelijke investeringen ook fiscaal interessanter kunnen maken. Ook woningcorporaties bieden een alternatief model dat verder moet uitgebouwd worden. Alle alternatieve modellen hebben echter gemeen dat er in mindere of meerdere mate aan het absolute eigendomsrecht geraakt wordt en dat ligt in Vlaanderen natuurlijk bijzonder gevoelig.

Zal het lukken om tegen 2050 alle woningen te renoveren naar label A?

Absoluut niet. Vandaag renoveren we ongeveer 0,7% van alle gebouwen per jaar, maar slechts een deel daarvan wordt vergaand energetisch gerenoveerd. Zelfs met het deel dat afgebroken en herbouwd wordt, behaalt slechts 0,5% van deze gebouwen label A (de meest optimistische schattingen gaan tot 1%). We zouden nog 95% van alle gebouwen moeten renoveren in de komende 27 jaar, wat betekent dat elk jaar 3,5% van alle gebouwen naar label A gerenoveerd moet worden. Macro-economische studies tonen aan dat er in de laatste 100 jaar geen enkel land in Europa een renovatieritme heeft gehad boven 1.7%. Het lijkt dus erg onwaarschijnlijk dat er opeens voldoende arbeidskrachten, materialen en financiering beschikbaar zouden zijn om dit te realiseren.

Waar moeten we dan op inzetten?

Om de milieu-impact te reduceren moet in eerste instantie ingezet worden op de vergroening van energie. Vervolgens moeten we zoveel mogelijk restwarmte valoriseren en warmtenetten plaatsen waar dit haalbaar is. Het liefst in stedelijke kernen waar meer historische gebouwen staan en waar isolatie, PV of een warmtepomp vaak niet evident zijn. Vervolgens moeten we inzetten op elektrificatie en flexibiliteit. Voor de gebouwschil moeten we vooral kijken naar oplossingen die een maximale impact kunnen bereiken met beperkte middelen (zowel economisch als ecologisch) en beperkte mankracht. Essentieel daarin is uiteraard de bewoner. In een slaapkamer hoeft het echt niet een heel jaar 23°C te zijn. Niet in de zomer, niet in de winter. We moeten onze woningen gerichter gaan verwarmen, waar en wanneer het nodig is. Van variabele energieprijzen en tracking-apps om de verwarming te sturen tot gepersonaliseerde verwarming in je bureautafel of zetel: het is niet de vraag of dit er komt, maar wanneer de markt het oppikt.

Wie is aan zet?

Maatschappelijke uitdagingen kunnen niet afgewenteld worden op de individuele verantwoordelijkheid van elke burger. In eerste instantie moet er een collectieve visie zijn om de milieuproblematiek het hoofd te bieden. Het is aan de overheid om een beleid uit te stippelen dat zo effectief mogelijk is, en via normen en subsidies te sturen waar het moet en kan. Elke burger aansporen om af en toe kleine investeringen te doen, is vermoedelijk de minst effectieve en efficiënte manier om het residentieel energiegebruik te reduceren.

Architecten en ontwikkelaars spelen natuurlijk een cruciale rol hierin. Energiezuinig bouwen en duurzame materialen vinden al langer ingang, maar circulariteit en hergebruik staan nog in hun kinderschoenen en het vraagt heel wat moed om daarop in te zetten. We moeten ook inzetten op (ver)nieuwbouw van stedelijke woontypologieën en collectieve systemen om te proberen deze op een hogere schaal aan te pakken. Architecten en ontwikkelaars gaan dagelijks in dialoog met overheden, en ook daar wegen ze op het beleid. De overheid moet voldoende aanbod faciliteren (op de juiste plekken) zodat wonen betaalbaar kan blijven.