Slim bouwen in de praktijk: do’s en don’ts voor elke bouwpartner
Tim Goossens (Volta)
Hoe maak je van smart building een succes? Tim Goossens, technologieadviseur bij Volta, deelde tijdens BuildUp een reeks praktijkvoorbeelden van gemaakte fouten in verschillende fases van het proces. Zijn boodschap was duidelijk: de term 'smart building' klinkt aantrekkelijk, maar zonder heldere doelstellingen, coördinatie en integratie blijven het vaak losse snufjes zonder echte meerwaarde.
Smart building vs. building smart
Wat voor Goossens belangrijk is in het verhaal van een smart building is dat er goed wordt nagedacht wat men juist wil bereiken met smart building. We moeten er op letten dat de term “Smart building” geen negatieve
bijklank krijgt door slecht uitgevoerde projecten. Daarom is het cruciaal om de wensen en behoeftes te definiëren.
- Goedkoop en snel in uitvoering: volgens Goossens kan een smart building al in de uitvoeringsfase worden terugverdiend. Bussystemen maken bekabeling eenvoudiger, bewegingsmelders en temperatuurvoelers hebben een positief effect op het terugverdienmodel.
- Ervaring als bezoeker: digitale hulpmiddelen zoals interactieve schermen kunnen de ervaring van de gebruiker naar een hoger niveau tillen en de uitstraling van een gebouw versterken.
- Comfort voor de gebruiker: dagelijkse gebruikers profiteren onder meer van betere verlichting, beveiliging, klimaatregeling en gebruiksgemak.
- Efficiëntie beheerder: energiebeheer en onderhoud verlopen vlotter dankzij automatische meldingen en foutdetectie.
- Flexibel voor de toekomst: slimme gebouwen kunnen makkelijk inspelen op wisselende huurders of nieuwe functies, zonder grote verbouwingen.
De don'ts: enkele praktijkvoorbeelden
Case 1: appartementsgebouw met commerciële ruimte
Bij de ontwikkeling van een groot appartementsproject met commerciële ruimtes en ondergrondse parking bleek dat de bouwpartners een heel ander beeld hadden van wat een smart building is. De verkoopafdeling zag vooral een digitale dienstverlening voor bewoners via apps voor comfortdiensten, terwijl de technische partners dachten aan integratie van technieken en energie-efficiëntie.
Uiteindelijk werden de smart home-functies aangeboden aan de kopers als een extra optie. Bewoners konden kiezen uit duidelijk omschreven functionaliteiten, gegroepeerd in pakketten, waardoor ze inzicht kregen in wat ze mochten verwachten en welke meerprijs eraan verbonden was.
Daarnaast werden enorme kosten bespaard via het concept 'building smart'. Zo zorgde een slimme positionering van de ventilatie-uitblaas ten opzichte van de warmtepompen voor een besparing van 300.000 euro. In de ondergrondse parking leverde een innovatieve oplossing van brandveiligheid nog eens een besparing op van 800.000 euro.
"Slimme technieken werken pas echt als alle bouwpartners tijdig aan tafel zitten"
Case 2: kantoorgebouw
Een modern kantoorgebouw in Antwerpen van 6.000 m2 had een toonbeeld van innovatie kunnen worden. Esthetisch een echt pareltje, maar het lastenboek besteedde nauwelijks aandacht aan smart building-functionaliteiten. Volgens Goossens telde de beschrijving van de smart building-functionaliteiten nauwelijks meer bladzijden dan de beschrijving van de stopcontacten in het lastenboek. Door het gebrek aan richting en visie gaven de verschillende betrokken partijen elk hun eigen invulling aan wat een smart building moest zijn.
Tijdens de uitvoering ging de coördinatie veeleer over hoe de sensoren onzichtbaar konden weggewerkt worden of waar de deurbelgong geplaatst moest worden. Daardoor werd de essentie volledig over het hoofd gezien: de integratie van technieken. Het resultaat was een gebouw waarin de systemen niet met elkaar konden communiceren. Toegangscontrole en beveiliging waren ondermaats, waardoor gevoelige zones gemakkelijk toegankelijk bleven.
De oorzaak lag volgens hem deels bij de druk waaronder de studiebureaus en ontwerpteams werken. Budgetten en deadlines zijn vaak zo krap dat de belangrijke coördinatie van technieken te weinig aandacht krijgt. Terwijl dit een cruciale stap is om ook de smart building component te integreren. De smart buildingopportuniteit werd hierdoor overschaduwd door het esthetisch verhaal, zodat ze geen duidelijke meerwaarde voor de gebruikers of de beheerders van het gebouw kon betekenen. Dit project leende zich ook perfect om enkele wijzigingen en uitbreidingen tijdens de uitvoering op een eenvoudige wijze te implementeren, helaas was het niet van toepassing.
Case 3: Volta-gebouw (2012)
Ook het eigen kantoor van Volta ontsnapte niet aan onze kritische analyse. Het gebouw in Brussel werd in 2012 opgeleverd als passief project met tal van slimme technieken: motorische deuren, badgescanners, intelligente verlichting en zonwering. Op papier leek alles goed geïntegreerd, maar tijdens de configuratie werden enkele shortcuts genomen die een enorme impact hadden op de werking en beleving in het gebouw. Screens gingen om de paar minuten open en dicht, detecties reageerden verkeerd en de gebruikers- en bezoekersbeleving was voor verbetering vatbaar.
Het voordeel aan dit gebouw is dat alles intelligent is: alle sensoren zijn via een bussysteem verbonden. Vandaag is Volta bezig met het uitvoeren van een technische renovatie zonder breekwerk, een kans om de gebruikerservaring te verbeteren. De parking wordt uitgebreid met laadpalen, die innovatief zullen worden ingezet op de onbalansmarkt. Een beperkte batterij zal 3 functies op zich nemen: buffering om fast charging mogelijk te maken zonder verzwaring van de aansluiting, beperken van injectie op de gewenste momenten, bijdragen aan het net via de onbalans markt.
Case 4: villa (2024)
Een luxueuze villa, uitgerust met warmtepompen, zonnepanelen, laadpalen en een batterij, toont hoe het mis kan gaan wanneer coördinatie ontbreekt. De opdrachtgever had duidelijk aangegeven geen compromissen te willen en verwachtte een woning waarin alle technieken – van warmtepompen en zonnepanelen tot laadpalen, batterijen en ventilatie – naadloos zouden samenwerken.
In werkelijkheid liep het anders. Verschillende partijen werden aangesteld: één voor de elektrische installatie en het smart building-gedeelte, een andere voor alle energietechnieken. Beide werkten naast elkaar, zonder duidelijke coördinatie. Het resultaat: geen enkel systeem communiceerde met het andere. De klant ging ervan uit dat een bouwteam met architect, EPB-verslaggever en gerenommeerde bedrijven vanzelf een geïntegreerde oplossing zouden leveren, maar kreeg een versnipperd geheel.
Goossens werd ingeschakeld om orde op zaken te stellen. Door de betrokken partijen opnieuw rond de tafel te brengen, kon hij alsnog zorgen voor een zekere mate van integratie.
Goossens geeft als tip mee om alle gewenste functies zeer goed te omschrijven in de aanbestedingsfase, want anders is er te weinig om op terug te vallen. Die omschrijving kan via het lastenboek, maar dat is ongebruikelijk om zulke projecten te beschrijven. Een andere manier is om simpelweg met de architect, installateur of integrator aan tafel te gaan zitten en je verwachtingen voor het project op tafel te leggen.
De do's
Uit al deze projecten trekt Goossens een aantal duidelijke lessen:
- Conceptfase: leg als bouwheer de wensen en functies scherp vast en ga op projectbezoek.
- Ontwerpfase: betrek een service designer of integrator om verwachtingen te vertalen naar technische installaties.
- Aanbesteding: ga aan de slag met functionele analyses, of vraag demo's en proof of concepts aan.
- Voorbereiding: bewaak de coördinatie tussen technieken en partijen.
- Uitvoering: blijf multidisciplinair denken en stuur bij waar nodig.
- Configuratie: voorzie voldoende tijd in de planning.
- Oplevering: test de functionaliteiten grondig, samen met de eindgebruiker en de integrator.
Wie is Tim Goossens?
Tim Goossens is technologisch adviseur bij Volta en oprichter van Buro Watt. 
www.volta-org.be
