Immobilier et circularité en Région Bruxelles Capitale

La circularité de demain repose sur l’imagination d’aujourd’hui

Quel que soit l’espace urbain où elle s’applique, la circularité dans la construction est une mise en pratique du principe ‘Cradle to Cradle’ (C2C) tel que conceptualisé par le chimiste allemand Michael Braungart et l’architecte américain William McDonough fin du XXème siècle. Schématiquement il s’agit de ‘créer et recycler à l’infini’ en imitant la nature. Le présent article analyse le marché de la rénovation/réaffectation des parcs résidentiels et tertiaires en Région Bruxelles-Capitale au vu, entre autres, des défis de la circularité.

Les parcs immobiliers de la RBC

Les parcs immobiliers de la RBC – espace exclusivement urbain de 162 km² pour une population de 1,2 millions habitants – se divise schématiquement en deux grandes entités:

• un parc résidentiel (+/- 590K logements) et un parc tertiaire (+/- 13 millions de m²)
• le parc commercial (+/- 28.000 points de vente ou de prestation de services) porte sur une superficie estimée à 2,4 millions de m² (chiffres 2020 – source: https://journals.openedition.org/brussels/4311)

Appliqué à l’immobilier et à ses développements – construction, rénovation et reconversion – le principe de la circularité se décline à 3 niveaux:

• Les matériaux: maximiser l’utilisation d’éléments biosourcés, recyclés ou de réemploi (urban mining);
• Les immeubles:
  - rénover le parc résidentiel et tertiaire – en agissant essentiellement sur l’isolation et l’HVAC - pour l’inscrire dans les échéances du pacte vert (green deal) à savoir la réduction de 55% des GES d’ici 2030 et la neutralité carbone en 2050;
  - utiliser temporairement ou définitivement des immeubles désaffectés ou obsolètes en changeant leurs affectations (p.ex.: Circularium, Twin Falls, La Chemiserie …)
• Les énergies: limiter le recours aux énergies fossiles en installant des réseaux d’énergie urbains telles des boucles de chaleur (voir encadré infra)
  
  

PARC RéSIDENTIEL

états des lieux et défis

Comme l’explique Erwin Spitzer (Architecte et Vice-Président de l’UPA, Union royale Professionnelle d’Architectes) "Au regard du parc résidentiel bruxellois (193K immeubles pour 593K logements) et de son état (seuls +/- 2.200 immeubles sont postérieurs à 2011 et 89.000 logements sont certifiés PEB A, B ou C), le volume des rénovations d’immeubles à réaliser au cours des 25 prochaines années s’établit à +/-123.000 unités. Si l’on ajoute à ce chiffre le nombre de dispenses à obtenir (19.500) pour les petits travaux ainsi que le nombre de constructions d’immeubles neufs (400), le nombre total de Permis d’Urbanisme (PU) qui devront être accordés d’ici 2050 s’établit à +/- 150.000 unités soit 6100/an. Or, au cours des 5 dernières années, la moyenne des PU accordés en RBC est de 2040/an."

Est-ce possible?

 

On rappellera en préalable que Bruxelles n’est pas une ville dense et ne l’a jamais été. Ce n’est pas dans la mentalité de ses habitants, même si aujourd’hui la tendance est à la réduction (+/- 15%) des superficies des unités d’habitation (moyenne 85 m²).

En conséquence, les communes sont ‘électoralement’ sensibles aux considérations ‘NIMBY’ (not in my backyard) et ‘BANANA’ (build absolutely nothing anywhere near anything or anyone") des habitants et freinent les (re)développements immobiliers en allongeant le délai de délivrance des permis. Ce que confirment Jacques Lefèbvre (CEO BPI Real Estate) et Olivier Carrette (CEO UPSI): "A Bruxelles, la durée moyenne de délivrance des permis est de trois ans et un mois (hors délai de recours) et de cinq ans et neuf mois recours inclus!"

60% des habitants n’ont pas de pouvoir de décision!

Par ailleurs, on assiste – comme dans toutes les métropoles européennes – à un basculement du marché vers le mode locatif. Aujourd’hui plus de 60% des habitants de la RBC n’ont pas de prise sur leur logement: ils sont locataires de biens dont les bailleurs sont à 72% des particuliers. Cela signifie que la sensibilisation à la rénovation s’adresse donc à des propriétaires dont les caractéristiques sont: Majoritairement diplômés du supérieur / Majoritairement autochtones / Majoritairement âgés de 55+ / Majoritairement (92%) résidents dans la Région.

Changer les mentalités

Pour E. Spritzer, face aux complexités administratives de la Région et à la multiplicité des acteurs il existe une défiance des propriétaires à s’investir dans les travaux de rénovation.

A cet égard, alors que les primes et recommandations ont peu d’impact, la motivation première de ceux qui s’engagent dans de tels travaux est de maintenir un patrimoine en bon état. Cela posé, 20% choisissent alors les matériaux et les prestataires les moins chers et 28% ne réalisent pas de travaux pour éviter une augmentation de l’impôt foncier.
En conséquence, les propriétaires particuliers développent des stratégies d’évitement de la demande de permis. Dépasser cette ‘barrière’ suppose un changement de mentalité à tous les niveaux.

1. On ne peut rénover efficacement le parc immobilier (= atteindre PEB C+, soit une consommation de 100 kWh/m²/an) qu’en opérant par immeubles et/ou par quartiers. Cela signifie de disposer d’un surplus de logements pour héberger les habitants durant les périodes de chantier.
    
2. Si l’on souhaite simplifier les mesures d’accompagnement aux candidats rénovateurs (éviter la cacophonie et les chevauchements, faciliter l’accès aux primes, etc.) il est impératif que la myriade des organes d’accompagnement (Be Circular, Build Circular, Homegrade, Réseau Habitat, Innoviris, Environment Brussels, be.brussels, Renolution, RenoLab, Construcity.brussels, ecobuild.brussels, circlemade.brussels,...) valorisent la complémentarité des professions, développent et structurent des groupes de travail pluridisciplinaires (p.ex. autour de Renolution).
   
   
3. Il importe donc que des plateformes communes réunissant TOUS les acteurs (architectes, entrepreneurs, organes de contrôle, organes d’accompagnement et de conseil, etc.) soient mises en place afin que TOUS apprennent, ensemble et en temps réel, des expériences de chacun.
    
4. Au regard des copropriétés (plus de 50% du parc résidentiel), la question est celle du comment fédérer des copropriétaires? Les copropriétés n’ont généralement ni les fonds, ni le consensus et le syndic n’a pas ce pouvoir…. La solution doit donc venir de la législation.

Il serait souhaitable que le modèle néerlandais inspire le législateur belge

À cet égard, la loi qui impose un fonds de réserve à hauteur des seuls 5% du montant des charges montre ses limites. Aux Pays-Bas la même loi impose que les fonds de réserve soient annuellement augmentés de 0,5% du capital assuré de l’immeuble. Dans ces conditions, lorsque des travaux de rénovation importants doivent être entrepris (au terme de 20/25 ans) le montant disponible est appréciable. Cela évite de mettre des copropriétés dans des situations critiques. Il serait souhaitable que le modèle néerlandais inspire le législateur belge. 

Coûts, bénéfices, mutualisation

Selon la BNB et EMBUILD, les coûts d’une rénovation minimale (maison) permettant d’atteindre un niveau PEB C ou D oscillent entre 25 et 35K €/maison. S’il s’agit de rénovations lourdes (isolation/rénovation toiture, isolation murs, HVAC, remplacement châssis et vitrages) ces coûts se situent entre 75 et 150K €. Toutefois, suite à l’inflation (effet covid et guerre en Ukraine) des opérations récentes de rénovations lourdes s’établissent aujourd’hui entre 1.800 et 2.000 €/m² contre 1.300 en 2019.

S’agissant des appartements, l‘objectif d’une réduction de la consommation énergétique de l’enveloppe globale d’un immeuble (impact sur charges individuelles et communes) montre, comme le précise Jean-Baptiste Van Ex (CEO Vicinity) "que c’est le coût total d’occupation d’un habitat (loyer + charges) qui importe. Dans tous nos immeubles (PEB A) un appartement de 80 m² voit ses charges chauffage + électricité s’établir entre 0,9 et 5% du loyer pour un surcoût de construction (investissement photovoltaïque, pompe à chaleur, etc.) de l’ordre de 10%. Par comparaison un immeuble labélisé D, et au-delà, affiche des charges énergétiques de 15% à 20% du loyer.

Par ailleurs, si le coût et le besoin de flexibilité sont les 2 piliers du marché locatif, la réponse typologique à apporter repose sur la notion d’inclusif. Ainsi les immeubles neufs ou rénovés (labelisés A ou B) que nous mettons sur le marché locatif appliquent le principe de la cohabitation en mutualisant entre 5 et 10% des espaces (laverie, salle de réception, chambres d’amis, salle de coworking dans les immeubles de plus de 50 unités, etc.). Cette mutualisation présente l’avantage d’une meilleur qualité des espaces privés et un coût moindre des installations (une laverie commune fonctionnant la journée grâce au photovoltaïque est préférable à 50 machines individuelles branchées sur le réseau)."

   

PARC TERTIAIRE

objectifs ESG et Taxonomie

Le parc tertiaire de la RBC compte environ 13,5 millions m² de bureaux pour un taux moyen de vacance de +/- 9,5%. Sur ce segment Maximilien Mandart (Partner Office Agency CUSHMAN & WAKEFIELD) constate que "si les PME font partie intégrante du marché tertiaire de la RBC, ce sont surtout les multinationales et les administrations qui mènent le bal. Or, un des soucis majeurs de ces acteurs est d’arriver le plus rapidement possible (avant 2030) à occuper des immeubles ‘CO₂ neutre’ afin de réduire des charges aujourd’hui obérées par les coûts énergétiques. Cette préoccupation suppose donc qu’ils s’intéressent de très près aux bâtiments ‘primes’ affichant des PEB A voire des certifications Breeam d’un niveau au minimum ‘excellent’." 

Tout en validant cet état de fait, Bernard Keppenne (Head of Tenant Representation JLL) fait valoir que "le problème est que seuls +/- 20% du parc tertiaire (soit ± 2,5 millions de m²) répondent aujourd’hui de cette performance."

Selon Charles Lasserre (co-Managing Partner de Colliers Belgium), les certifications Breaam Excellent ou Outstanding des immeubles existants ouvrent de nouvelles opportunités dès lors que ceux-ci s’inscrivent dans les critères ESG (Environnement, Sociétal, Gouvernance) et voient leurs revenus locatifs être plus élevés > 340 €/m²/an. Par ailleurs, les programmes actuellement dans le pipeline (horizon 2024) visent tous à atteindre des certifications telles que Breaam Outstanding, WELL, DNGB, CO₂ Neutral, WiredScore and AirRated, etc. L’objectif étant de répondre aux critères de la taxonomie (Taxonomy aligned) parmi lesquels celui de la circularité (voir encadré infra: Taxonomie répondre à 6 questions)

"Sur une durée de vie de 25 ans, 70% de l’empreinte carbone d’un bâtiment a lieu au moment de sa construction (carbone incorporé / embodied carbon)"

Conversions, rénovations, réaffectations

Les conversions des bureaux ( principe de circularité appliqué aux immeubles tertiaires) sont pratiquées en Région de Bruxelles-Capitale depuis une petite trentaine d’années. L’Observatoire des bureaux de Perspective analyse les mouvements depuis 1997. Depuis cette date, 1.674 298 m² de bureaux ont été convertis dont +/- 600.000 m² entre 2008 et aujourd’hui. Entre 2018 et 2020, 56% des conversions ont été réalisées vers la création de logements, 31% vers des équipements (dont les écoles), 5% vers du commerce et 8% vers d’autres secteurs d’activités productives (ateliers, fablab, coworking …).

Opportunités et permis: La règle des 10%

Comme l’expliquent Sophie Lambrighs et Jean Luc Brossel (respectivement CEO et COO d’Eaglestone Belgium) "En terme d’équation économique, un promoteur/développeur peut envisager la reconversion d’un immeuble tertiaire en logements ou en espaces multifonctionnels dans toutes les zones où la valeur du résidentiel dépasse au moins de 10% celle du bureau."

Pourquoi?

En résidentiel seules les surface nettes sont vendues et non les communs (le delta entre les deux est de +/- 10%). En conséquence ces 10% doivent se retrouver dans la valeur de sortie d’un immeuble de bureaux reconverti en logements. Dans la négative la seule option est de refaire du bureau.

Ainsi, il n’y a pas de reconversions bureaux > logements dans le quartier européen car la valeur moyenne des logements (+/- 4.500 €/m²) est inférieure à celle des bureaux (> 6.000 €/m²). Par contre c’est l’inverse en périphérie et en décentralisé.

En termes de permis il est administrativement plus facile de transformer un bureau obsolète en bureau ‘NWW’ (New Way of Working) puisqu’on ne change pas l’affectation du PRAS.

Recyclage et réemploi

Par ailleurs poursuivent S. Lambrighs et J-L Brossel "En termes de circularité des matériaux – qu’il s’agisse d’un immeuble résidentiel, tertiaire, commercial ou multifonctionnel, – il convient de distinguer le recyclage (ex.: béton, briques concassées et réutilisées) du réemploi, à savoir des matériaux démontés et répertoriés via des banques de données (= madastre = cadastre des matériaux) et des outils tels TOTEM ou ROTOR."

"Aujourd’hui ce réemploi (il concerne essentiellement les tablettes de fenêtres, dalles marbres, équipements intérieurs, châssis/vitrages, dalles de planchers surélevés et corps de chauffe) ne constitue qu’une très faible part de la circularité. Il faut en effet comprendre que le démontage/stockage des éléments est un poste de coût (main-d’œuvre) pour le promoteur. Par contre, ce modèle est positif en termes de bilan carbone, d’image de l’entreprise auprès du public et d’alignement sur les critères ESG et Taxonomie."

"N'oublions pas également, rappelle Rikkert Leeman (CEO ALIDES), que sur une durée de vie de 25 ans, l’empreinte carbone d’un immeuble est de 70% au moment de sa construction (embodied carbon) et de 30% lors de sa période d’exploitation. Dans ces conditions une rénovation/réhabilitation, plus onéreuse mais inscrite dans un principe de circularité, permet d’agir sur la part essentielle des émissions de CO₂."

GRO 3R

évaluer la durabilité et la circularité

'GRO' est un outil destiné aux professionnels. Il permet d’évaluer la durabilité et la circularité appliquées aux nouvelles constructions, rénovations et projets de réaménagement de bâtiments tertiaires, résidentiels, commerciaux ou mixtes.
Il rassemble et synthétise tous les aspects ( mobilité, consommation d’eau, biodiversité, montage/démontage, valeur patrimoniale/sociétale,….) liés à la construction pour établir le niveau d’ambition durable et circulaire d’un projet. Il intègre une vision à long terme, suit le déroulement du processus de construction et prend en compte les coûts échelonnés tout au long de la vie d’un bâtiment. Il permet de rechercher, de formuler et de suivre les ambitions de durabilité et de circularité, sans entraver la phase de conception du projet. Si son usage n’est aujourd’hui pas obligatoire, il peut toutefois être imposé dans le cadre d’un concours ou d’une procédure de marché.

Vers un unique GRO 3R (= GRO 3 Régions) en 2024

Un accord de coopération signé entre les ministres compétents des 3 régions doit permettre d’ élaborer un seul GRO disponible (dès 2024) pour l’ensemble du secteur belge de la construction. Une réalité qui s’appuie sur le premier GRO, créé en 2017 par Het Facilitair Bedrijf, une agence de l’Autorité flamande.

  

TAXONOMIE: RÉPONDRE À 6 QUESTIONS
Avec la Taxonomie (bras armé de la stratégie du green deal visant à orienter les flux financiers vers une économie décarbonée) nous sommes dans un domaine exclusivement en rapport avec le réchauffement climatique et le besoin de son atténuation (mitigation) par la réduction des émissions de gaz à effet de serre. En d’autres mots, explique Stéphan Sonneville (CEO ATENOR) la Taxonomie pose aux entreprises, aux Etats et aux acteurs financiers une série de questions en rapport avec ses 6 objectifs:
• Que faites-vous pour réduire vos émissions de CO₂? (Climate Change Mitigation)
• Comment construisez-vous alors que le changement climatique soumettra vos immeubles à des conditions extrêmes tels des ouragans, des canicules, etc. (Climate Change Adaptation)?
• Comment et selon quelle gestion réduisez-vous votre consommation d’eau?
• Comment vous impliquez-vous dans l’économie circulaire?
• Comment contribuez-vous à réduire la pollution?
• Comment protégez-vous la biodiversité?

En réponse, les entreprises, les Etats et les acteurs financiers, devront expliquer (chiffres à l’appui) la part des investissements et des dépenses opérationnelles qu’ils consacrent à ces objectifs afin d’être conformes à la Taxonomie (Taxonomy Aligned)
Remarque: La Taxonomie (directive européenne) n’est pas un scoring et est différente d’une certification. Il s’agit aujourd’hui encore d’une démarche volontaire (non encore traduite en droit belge) par laquelle les promoteurs/développeurs réalisent des audits volontaires via bureaux d’études spécialisés (p.ex.: CO₂ Logic pour le bilan carbone d’un développement immobilier)

 

ÉNERGIE ‘CIRCULAIRE’ RÉSEAUX et BOUCLES DE CHALEUR
Dans le cadre de la circularité appliquée à l’énergie, la nécessité d’élaborer une stratégie urbaine de généralisation d’installation de centrales de production d’énergies à l’échelle de quartiers (connue à la base sous la dénomination générique de ‘réseaux de chaleur’ ) est impérative. Pour Aurel Gavriloaia (Head of Business Development AG REAL ESTATE) "Il s’agit e.a. par la mise en commun de ressources d’énergie primaire 'vertes' (nappe souterraine – géothermie, riothermie,…) d’installer des boucles d’eau tempérée dans les quartiers. Le principe de la boucle d’eau tempérée (ou boucle d'eau froide) repose sur une distribution d’eau basse température vers les sous-stations des bâtiments raccordés. Dans ces sous stations sont installées les pompes à chaleur destinées à produire l’eau chaude pour le chauffage, l’eau sanitaire et l’eau froide ou l’eau glacée pour le rafraîchissement ou la climatisation le cas échéant. Dans le cadre du développement du projet Nor.Bruxsels (= Networked Offices and Residential, = ex-immeuble CCN à la Gare du Nord) il existe une possibilité de raccorder ce programme à un futur réseau urbain (à réaliser). Ce modèle technico-économique (mis en œuvre depuis des années dans d'autres pays et régions), peut s'avérer efficient dès une certaine taille (+/- 30.000 m²). À condition de bénéficier d'une véritable mixité de fonctions, il représente un autre aspect du ‘pas supplémentaire’ à franchir dans la mise en commun des ressources (énergétiques dans ce cas) au sein de la ville. À noter, complète Benjamin Cadranel (CEO Citydev) "que la plupart des projets développés par citydev comprennent des réseaux de chaleur urbains (ils reposent encore majoritairement sur l’utilisation du gaz dans l’attente d’un changement de technologie). Ce souci énergétique figure par ailleurs dans nos cahiers des charges au même titre que l’accompagnement de chaque développement par un expert en économie circulaire."