Vastgoed en circulariteit in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

De circulariteit van morgen rust op de verbeelding van vandaag

Ongeacht de stedelijke ruimte waarin het wordt toegepast, is circulariteit in de bouw een praktische toepassing van het "Cradle to Cradle"-principe (C2C) zoals het bedacht werd aan het eind van de 20e eeuw door de Duitse chemicus Michael Braungart en de Amerikaanse architect William McDonough. In wezen gaat het om "eindeloos creëren en recycleren" door de natuur na te bootsen. Dit artikel analyseert de markt voor renovatie en hergebruik van het residentiële en tertiair gebouwenpark in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, met aandacht voor de uitdagingen op vlak van circulariteit.

GEBOUWENPARK BHG

Het gebouwenbestand van het BHG – een uitsluitend stedelijk gebied van 162 km² met 1,2 miljoen inwoners – kan in twee entiteiten worden verdeeld:

• residentieel park (+/- 590K woningen) en een tertiair park (+/- 13 miljoen m²)
• het commercieel park (+/- 28.000 verkooppunten of dienstverleningspunten) beslaat een geschatte oppervlakte van 2,4 miljoen m² (cijfers voor 2020 – bron: https://journals.openedition.org/brussels/4311)

Het circulariteitsprincipe dat wordt toegepast op vastgoed en de ontwikkeling ervan – bouw, renovatie en herontwikkeling – is onderverdeeld in 3 niveaus:

• De materialen: maximaal gebruik van elementen van biologische oorsprong, gerecycleerde of hergebruikte elementen (urban mining);
• De gebouwen:
  - het residentiële en tertiair park renoveren – hoofdzakelijk door maatregelen op het gebied van isolatie en HVAC – om het in overeenstemming te brengen met de Green Deal, te weten een vermindering met 55% van broeikasgassen tegen 2030 en koolstofneutraliteit tegen 2050;
  - tijdelijk of permanent gebruikmaken van leegstaande of verouderde gebouwen door deze een andere bestemming te geven (bv.: Circularium, Twin Falls, La Chemiserie …)
• De energie: het gebruik van fossiele brandstoffen beperken door de aanleg van stedelijke energienetwerken zoals warmtelussen (zie kader verder).
  
  

residentieel park

HUIDIGE SITUATIE EN UITDAGINGEN

Erwin Spitzer (architect en Vice-Président van de BeroepsUnie van Architecten) legt uit: "Met betrekking tot het residentiële park in Brussel (193.000 gebouwen en 593.000 woningen) en hun staat (slechts +/- 2.200 gebouwen werden gebouwd na 2011 en 89.000 woningen hebben een EPB A, B of C-certificaat) bedraagt het volume van de te renoveren gebouwen in de komende 25 jaar +/- 123.000 eenheden. Als we aan dit cijfer het aantal te verkrijgen vrijstellingen (19.500) voor kleine werken en het aantal nieuw te bouwen gebouwen (400) optellen, bedraagt het totale aantal stedenbouwkundige vergunningen (SV) dat tussen nu en 2050 zal moeten worden verleend +/- 150.000 eenheden, of 6.100 per jaar. In de afgelopen 5 jaar bedroeg het gemiddelde aantal in het BHG verleende SV's echter 2.040/jaar."

Is het mogelijk?

   

        

We mogen niet vergeten dat Brussel geen dichte stad is en dat ook nooit geweest is. Dat is ook niet de mentaliteit van haar inwoners, ook al is er vandaag een tendens om de oppervlakte van de wooneenheden (gemiddeld 85 m²) te verminderen (+/- 15%).    

Bijgevolg zijn lokale overheden 'electoraal' gevoelig voor de 'NIMBY'- (not in my backyard) en 'BANANA'-overwegingen (build absolutely nothing anywhere near anything or anyone) van omwonenden en remmen ze de (her)ontwikkeling van vastgoed af door de tijd die nodig is om vergunningen af te geven te verlengen. Dit wordt bevestigd door Jacques Lefèbvre (CEO BPI Real Estate) en Olivier Carrette (CEO UPSI): "In Brussel is de gemiddelde tijd die nodig is om vergunningen af te geven drie jaar en één maand (exclusief de termijn inzake beroep) en vijf jaar en negen maanden inclusief beroep!"

60% van de bewoners in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest heeft geen beslissingsbevoegdheid!

Daarnaast zien we, zoals in alle Europese metropolen, een verschuiving in de markt naar huurwoningen. Op vandaag heeft meer dan 60% van de inwoners van het BHG geen zeggenschap over hun woning: zij huren een woning, waarvan 72% wordt verhuurd door particulieren. Dit betekent dat de bewustwording van de noodzaak tot renovatie gericht is op huiseigenaren met de volgende kenmerken: Overwegend universitair geschoold / Overwegend autochtoon / Overwegend 55+ / Overwegend (92%) woonachtig in de Regio.

de mentaliteit veranderen

Volgens E. Spitzer aarzelen huiseigenaren om te investeren in renovatiewerken als ze geconfronteerd worden met de administratieve complexiteit van de regio en het grote aantal betrokken spelers.

Hoewel subsidies en aanbevelingen weinig invloed hebben in dit opzicht, is de belangrijkste motivatie van degenen die dergelijke werkzaamheden uitvoeren om hun eigendom in goede staat te houden. Toch kiest 20% voor de goedkoopste materialen en uitvoerders en 28% voert geen werkzaamheden uit om een verhoging van de grondbelasting te vermijden. Als gevolg hiervan zoeken particuliere eigenaren manieren om geen bouwvergunning aan te vragen. Het overwinnen van deze 'barrière' vereist een mentaliteitsverandering op alle niveaus.

1. We kunnen het gebouwenbestand alleen efficiënt renoveren (= EPB C+ bereiken, d.w.z. een verbruik van 100 kWh/m²/jaar) door per gebouw en/of per wijk te werken. Dit betekent dat we een overschot aan woningen moeten hebben om bewoners tijdens de uitvoering van de werken te huisvesten.
    
2. Als we de steunmaatregelen voor kandidaat-renoveerders willen vereenvoudigen (kakofonie en overlappingen vermijden, de toegang tot subsidies vergemakkelijken, ...), is het absoluut noodzakelijk dat de talloze steunorganisaties (be circular, Build Circular, Homegrade, Netwerk Wonen, Innoviris, Leefmilieu Brussel, be.brussels, Renolution, RenoLab, Construcity.brussels, ecobuild.brussels, circlemade.brussels ...) het complementaire karakter van hun beroepen moeten promoten en multidisciplinaire werkgroepen moeten ontwikkelen en structureren (bv. rond Renolution).
   
   
3. Daarom is het belangrijk dat er gemeenschappelijke platforms worden opgezet die ALLE spelers (architecten, aannemers, toezichthoudende instanties, ondersteunende en adviserende instanties ...) samenbrengen, zodat ALLEN samen en in realtime van elkaars ervaringen kunnen leren.
    
4. Wat de mede-eigendommen betreft (meer dan 50% van het residentieel park), is de vraag hoe de mede-eigenaars verenigd kunnen worden. Mede-eigendommen hebben over het algemeen noch de financiële middelen, noch de consensus, en de syndicus heeft deze macht niet ... De wetgeving moet dus de oplossing bieden.

Het zou wenselijk zijn dat de Belgische wetgever zich laat inspireren door het Nederlandse model

In dit opzicht toont de wet die een reservefonds van slechts 5% van het bedrag van de lasten oplegt zijn beperkingen. In Nederland vereist dezelfde wet dat reservefondsen jaarlijks worden verhoogd met 0,5% van het verzekerde kapitaal van het gebouw. Onder deze voorwaarden is het beschikbare bedrag aanzienlijk wanneer er grote renovatiewerkzaamheden moeten worden uitgevoerd (na 20 à 25 jaar). Dit voorkomt dat mede-eigendommen in kritieke situaties terechtkomen. Het zou wenselijk zijn dat het Nederlandse model de Belgische wetgever inspireert. 

KOSTEN, BATEN, MUTUALISATIE

Volgens de NBB en EMBUILD variëren de kosten van een minimale renovatie (woning) om EPB-niveau C of D te bereiken tussen de € 25 en € 35K per woning. In het geval van grote renovaties (dakisolatie/-renovatie, muurisolatie, HVAC, vervanging van ramen en beglazing) variëren deze kosten van € 75 tot € 150K. Als gevolg van inflatie (door het covideffect en de oorlog in Oekraïne) kosten recente grote renovatieprojecten nu echter tussen de € 1.800 en € 2.000/m², vergeleken met € 1.300/m² in 2019.

Zoals Jean-Baptiste Van Ex (CEO Vicinity) benadrukt, toont de doelstelling bij appartementen om het energieverbruik van de totale schil van een gebouw te verminderen (impact op de individuele en gemeenschappelijke lasten) aan dat "de totale kosten van het gebruik van een woning (huur + lasten) van belang zijn. In al onze gebouwen (EPB A) bedragen de verwarmings- en elektriciteitskosten voor een appartement van 80 m² tussen de 0,9 en 5% van de huur, terwijl de bijkomende bouwkosten (investering in fotovoltaïsche systemen, warmtepompen, enz.) ongeveer 10% bedragen. Ter vergelijking: de energiekosten voor een gebouw met een D-label of hoger bedragen 15% tot 20% van de huur."

"Terwijl de kosten en de behoefte aan flexibiliteit de 2 pijlers van de huurmarkt zijn, is het typologische antwoord gebaseerd op het begrip inclusiviteit. Zo passen de nieuwe of gerenoveerde gebouwen (met A- of B-label) die we op de huurmarkt brengen het samenlevingsprincipe toe door 5 tot 10% van de ruimtes te delen (wasruimte, ontvangstruimte, gastenkamers, coworkingruimte in gebouwen met meer dan 50 eenheden, enz.). Het voordeel van deze mutualisatie is dat de privéruimtes van betere kwaliteit zijn en dat de kosten van de voorzieningen lager zijn (een gedeelde wasruimte die overdag op fotovoltaïsche energie draait is te verkiezen boven 50 individuele machines die op het net zijn aangesloten)."

   

TERTIAIRE park

DOELSTELLINGEN ESG EN TAXONOMIE

Het tertiaire park van het BHG telt ongeveer 13,5 miljoen m² kantoorruimte, met een gemiddelde leegstand van +/- 9,5%. In dit segment merkt Maximilien Mandart (Partner Office Agency CUSHMAN & WAKEFIELD) op dat "hoewel kmo's integraal deel uitmaken van de kantorenmarkt van het BHG, het vooral multinationals en overheden zijn die de toon aangeven. Een van de belangrijkste bekommernissen van deze spelers is om zo snel mogelijk (vóór 2030) 'CO₂-neutrale' gebouwen te betrekken, om zo hun kosten te drukken, die momenteel gebukt gaan onder energiekosten. Dit betekent dat zij heel geïnteresseerd zullen zijn in 'premium' gebouwen met EPB A of zelfs Breeam-certificeringen van ten minste 'uitstekend' niveau". 

Bernard Keppenne (Head of Tenant Representation bij JLL) is het eens met deze stelling, maar wijst erop dat "het probleem is dat slechts ongeveer 20% van het tertiaire park (d.w.z. ongeveer 2,5 miljoen m²) momenteel aan deze prestatienorm voldoet".

Volgens Charles Lasserre (co-Managing Partner bij Colliers Belgium) biedt de Breaam Excellent of Outstanding certificering voor bestaande gebouwen nieuwe mogelijkheden zolang ze voldoen aan de ESG-criteria (Environmental, Social and Governance) en hogere huurinkomsten genereren (> € 340/m²/jaar). Bovendien streven de plannen die momenteel in de pijplijn zitten (tot 2024) allemaal naar certificeringen zoals Breaam Outstanding, WELL, DNGB, CO₂ Neutral, WiredScore en AirRated. Het doel is om te voldoen aan de taxonomiecriteria (Taxonomy aligned), waaronder circulariteit (zie kader hieronder: 'Taxonomie: 6 vragen beantwoorden').

"Over een levensduur van 25 jaar wordt 70% van de koolstofvoetafdruk van een gebouw gegenereerd tijdens de bouw"

VERBOUWINGEN, RENOVATIES, HERBESTEMMINGEN

Kantoorconversies (het principe van circulariteit toegepast op tertiaire gebouwen) worden al een dertigtal jaar toegepast in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Het Overzicht van het Kantorenpark van Perspective analyseert de bewegingen sinds 1997. Sindsdien werd 1.674.298 m² kantoorruimte omgebouwd, waarvan +/- 600.000 m² tussen 2008 en vandaag. Tussen 2018 en 2020 is 56% van de verbouwingen bestemd voor huisvesting, 31% voor voorzieningen (waaronder scholen), 5% voor handel en 8% voor andere productieve activiteiten (werkplaatsen, fablabs, coworking ...).

kansen en vergunningen: de regel van 10%

Sophie Lambrighs en Jean Luc Brossel (respectievelijk CEO en COO van Eaglestone Belgium) leggen uit: "Wat de economische vergelijking betreft, kan een promotor/ontwikkelaar overwegen om een tertiair gebouw om te zetten in woningen of multifunctionele ruimtes in elk gebied waar de waarde van residentieel vastgoed die van kantoorruimte met minstens 10% overtreft."

Waarom?

Bij residentieel vastgoed wordt alleen de netto-oppervlakte verkocht, niet de gemeenschappelijke ruimten (het verschil tussen beide bedraagt +/- 10%). Bijgevolg moet deze 10% worden opgenomen in de exitwaarde van een kantoorgebouw dat wordt omgebouwd naar huisvesting. Zo niet, is de enige optie er terug kantoren van te maken.

Zo zijn er bijvoorbeeld geen verbouwingen van kantoren naar woningen in de Europese wijk, aangezien de gemiddelde waarde van woningen (+/- € 4.500 €/m²) lager is dan die van kantoren (+/- € 6.000 €/m²). Aan de rand en in gedecentraliseerde gebieden is het tegenovergestelde het geval.

Wat vergunningen betreft, is het administratief eenvoudiger om een verouderd kantoor om te vormen tot een 'NWW'-kantoor (New Way of Working), omdat de GBP-toewijzing ongewijzigd blijft.

RECYCLAGE EN HERGEBRUIK

S. Lambrighs en J-L Brossel vervolgen: "Met betrekking tot de circulariteit van materialen – of het nu gaat om een residentieel, tertiair, commercieel of multifunctioneel gebouw – moeten we een onderscheid maken tussen recyclage (bv. beton, gebroken en hergebruikte bakstenen) en hergebruik, d.w.z. materialen die zijn gedemonteerd en geïnventariseerd met behulp van databases (= madaster = kadaster van materialen) en tools zoals TOTEM of ROTOR."

"Vandaag vertegenwoordigt dit hergebruik (dat voornamelijk betrekking heeft op vensterbanken, marmeren tegels, binnenhuisinrichting, ramen/beglazing, verhoogde vloertegels en verwarmingselementen) slechts een zeer klein deel van de circulariteit. Dit komt omdat het ontmantelen/opslaan van de onderdelen omwille van de vereiste arbeid een kostenpost is voor de ontwikkelaar. Aan de andere kant is dit model positief op het vlak van de koolstofbalans, het publieke imago van het bedrijf en de afstemming op ESG- en Taxonomie-criteria."

Rikkert Leeman (CEO ALIDES) wijst erop: "Laten we niet vergeten dat over een levensduur van 25 jaar de CO₂-voetafdruk van een gebouw 70% is op het moment van de bouw (embodied carbon) en 30% tijdens de exploitatieperiode. Onder deze omstandigheden maakt renovatie/rehabilitatie, die duurder is maar deel uitmaakt van een circulariteitsprincipe, het mogelijk om het essentiële deel van de CO₂-uitstoot aan te pakken".

GRO 3R

de duurzaamheid en circulariteit evalueren

'GRO' is een tool voor professionals. Het kan worden gebruikt om de duurzaamheid en circulariteit toegepast op nieuwbouw-, renovatie- en herontwikkelingsprojecten voor tertiaire, residentiële, commerciële of gemengde gebouwen te beoordelen. Het bundelt en vat alle aspecten samen (mobiliteit, waterverbruik, biodiversiteit, bouw/afbraak, erfgoed/maatschappelijke waarde ...) die verband houden met de bouw om het niveau van duurzame en circulaire ambitie van een project vast te stellen. Het omvat een langetermijnvisie, volgt het bouwproces en houdt rekening met de kosten verspreid over de levensduur van een gebouw. Het maakt het mogelijk om duurzaamheids- en circulariteitsambities te onderzoeken, formuleren en monitoren, zonder de ontwerpfase van het project te belemmeren. Hoewel het gebruik ervan momenteel niet verplicht is, kan het worden opgelegd als onderdeel van een prijsvraag of een aanbestedingsprocedure.

NAAR EEN ENKELE GRO 3R (= GRO 3 REGIO'S) IN 2024

Een getekend samenwerkingsakkoord tussen de bevoegde ministers van de 3 gewesten moet het mogelijk maken om één GRO te creëren die beschikbaar is (vanaf 2024) voor de hele Belgische bouwsector. Deze zal voortbouwen op de eerste GRO die in 2017 werd gecreëerd door Het Facilitair Bedrijf, een agentschap van de Vlaamse Overheid.

  

TAXONOMIE: 6 VRAGEN BEANTWOORDEN
Met Taxonomie (de strategische vleugel van de Green Deal die bedoeld is om financiële stromen in de richting van een koolstofarme economie te sturen) houden we ons uitsluitend bezig met de opwarming van de aarde en de noodzaak om die te beperken door de uitstoot van broeikasgassen te verminderen. "Met andere woorden," legt Stéphan Sonneville (CEO ATENOR) uit, "de Taxonomie stelt een reeks vragen aan bedrijven, overheden en financiële spelers met betrekking tot zijn 6 doelstellingen:
• Wat doet u om uw CO₂-uitstoot te verminderen? (Climate Change Mitigation)
• Hoe bouwt u als klimaatverandering uw gebouwen blootstelt aan extreme omstandigheden zoals orkanen en hittegolven, etc. (Climate Change Adaptation)?
• Hoe vermindert u uw waterverbruik en hoe beheert u het?
• Hoe bent u betrokken bij de circulaire economie?
• Hoe helpt u vervuiling te verminderen?
• Hoe beschermt u de biodiversiteit?

Als antwoord zullen bedrijven, overheden en financiële spelers moeten uitleggen (met ondersteunende cijfers) welk deel van de investeringen en operationele uitgaven ze aan deze doelstellingen besteden om aan de Taxonomie te voldoen. (Taxonomy Aligned)

Opmerking: De Taxonomie (Europese richtlijn) is geen scoresysteem en verschilt van certificering. Het is nog steeds een vrijwillige aanpak (nog niet vertaald in de Belgische wetgeving) waarbij promotoren/ontwikkelaars vrijwillige audits uitvoeren via gespecialiseerde adviesbureaus (bv. CO₂ Logic voor de koolstofvoetafdruk van een vastgoedontwikkeling).

 

'CIRCULAIRE' ENERGIENETWERKEN en WARMTELUSSEN
In de context van circulariteit toegepast op energie is het essentieel om een stedelijke strategie te ontwikkelen voor de wijdverspreide inplanting van installaties voor de productie van energie op het niveau van wijken (bekend onder de algemene naam 'warmtenetwerken'). Aurel Gavriloaia (Head of Business Development AG REAL ESTATE): "Het gaat onder andere om het samenvoegen van 'groene' primaire energiebronnen (grondwater – geothermisch, riothermisch ...) om lussen met getemperd water te installeren in wijken. Het principe van de getemperde waterlus (of koudwaterlus) is gebaseerd op de distributie van water met een lage temperatuur naar de onderstations van de aangesloten gebouwen. In deze onderstations worden warmtepompen geïnstalleerd om waar nodig warm water voor verwarming, sanitair warm water en koud water of gekoeld water voor koeling of airconditioning te produceren. Als onderdeel van de ontwikkeling van het project Nor.Bruxsels (= Networked Offices and Residential, = voormalig CCN-gebouw bij het Noord-Station) bestaat de mogelijkheid om dit programma aan te sluiten op een toekomstig stedelijk netwerk (nog te ontwikkelen). Dit technisch-economische model (dat al jaren wordt gebruikt in andere landen en regio's) kan efficiënt zijn vanaf een bepaalde grootte (+/- 30.000 m²). Op voorwaarde dat er een echte mix van functies is, vertegenwoordigt het een ander aspect van de 'extra stap' die moet worden gezet in het bundelen van bronnen (energie in dit geval) binnen de stad. Benjamin Cadranel (CEO Citydev) voegt eraan toe dat "de meeste projecten die door Citydev worden ontwikkeld, stadsverwarmingsnetwerken bevatten (ze zijn nog steeds voornamelijk gebaseerd op het gebruik van gas, in afwachting van een verandering in de technologie). Dit energieaspect is ook opgenomen in onze lastenboeken, net als het feit dat elke ontwikkeling wordt ondersteund door een expert op het gebied van de circulaire economie."