Règles pour vos dalles

Vous voulez construire une terrasse ou installer un auvent? Avant de commander ne serait-ce qu'un gramme de stabilisateur, mieux vaut connaître la réglementation. Découvrez quand vous avez besoin d'un permis, quelles sont les dérogations et à quoi il faut faire attention en matière de gestion de l'eau.

Un permis

Tout d'abord, le pavage de l'espace autour de votre maison est souvent soumis à un permis. La nécessité d'un permis dépend d'un certain nombre d'éléments.

La Flandre

En Flandre, la construction d'une terrasse nécessite en principe un permis d'environnement, que vous pouvez demander auprès de l'Omgevingsloket. Vous ne pouvez commencer qu'après avoir obtenu l'autorisation formelle de l'administration communale.
Toutefois, dans certaines situations, votre projet peut être exempté de l'obligation de permis.

Par exemple, vous pouvez construire un maximum de 80 m² de dallage non couvert dans le jardin latéral et arrière (en comptant le dallage existant), et le dallage doit rester à moins de 30 m de la maison. En outre, l'eau de pluie ne peut pas être évacuée de la propriété privée, mais doit pouvoir s'infiltrer naturellement sur la propriété privée.

Dans le jardin avant, seul l'accès strictement nécessaire à la maison peut être réalisé sans permis (par exemple, un chemin d'accès à la porte d'entrée ou l'accès à un garage). Dans les autres cas, un permis est généralement requis.

Remarque
Même si votre terrasse entre dans le cadre de l'exemption, des conditions supplémentaires peuvent s'appliquer (par exemple, règlement de lotissement, plan d'aménagement du territoire, zones patrimoniales ou sensibles aux inondations). Renseignez-vous donc toujours auprès de la commune.

Région de Bruxelles-Capitale

La construction ou la modification d'une terrasse peut nécessiter un permis d'urbanisme en Région de Bruxelles-Capitale. Il existe également des exemptions et des procédures simplifiées à Bruxelles pour certains travaux "mineurs" ou limités, mais celles-ci ne s'appliquent que si votre projet n'entre pas en conflit avec les règles d'urbanisme en vigueur (telles que le règlement régional d'urbanisme ou un plan d'aménagement spécial).

La Wallonie

En Wallonie, une terrasse privée n'est pas toujours soumise à l'obtention d'un permis: les petites terrasses (souvent jusqu'à 40 m², sous réserve de conditions) qui restent à moins de 2 m des limites du terrain peuvent être exemptées, mais les surfaces plus grandes ou les travaux importants nécessitent généralement un permis d'urbanisme.

La Wallonie a introduit des exemptions supplémentaires depuis le 1er mai 2025, mais celles-ci concernent principalement les terrasses de restauration et ne sont donc pas automatiquement applicables aux particuliers. Vérifiez toujours au préalable auprès du service de l'urbanisme de votre commune si votre terrasse est exemptée ou nécessite un permis.

Vérifiez toujours auprès de votre commune si votre terrasse bénéficie d'une dérogation et si des conditions supplémentaires sont d'application

Pour un auvent

La terrasse elle-même est une chose, mais vous pouvez également prévoir un auvent. Ce dernier est lui aussi soumis à des règles et, dans certains cas, à un permis.

Flandres

Un abri de terrasse (attenant ou non) est soumis à la réglementation relative aux annexes et aux ajouts. En Flandre, cela nécessite en principe un permis d'environnement, mais dans un certain nombre de cas, une notification via l'Omgevingsloket ou même une exemption s'applique, pour autant que vous respectiez strictement les conditions.

Une couverture de terrasse indépendante

Pour un auvent de terrasse indépendant, la principale limite est que vous ne pouvez pas avoir plus de 40 m² avec toutes les dépendances indépendantes combinées. Ce total comprend également les structures existantes, telles qu'un abri de jardin ou un carport déjà installé. En outre, la hauteur maximale d'une telle dépendance isolée est généralement de 3,5 m et elle doit être située à moins de 30 m de la maison.

L'emplacement par rapport aux limites du terrain joue également un rôle: dans le jardin latéral, vous devez généralement respecter une distance d'au moins 3 m par rapport à la limite latérale du terrain, tandis que dans le jardin arrière, vous êtes généralement autorisé à construire jusqu'à 1 m de la limite du terrain. Dans certaines situations, il est même possible de construire sur ou contre la limite du terrain dans le jardin arrière, par exemple si vous vous raccordez à un mur de séparation existant sans modifier ce mur.

Dès que vous dépassez l'une de ces limites, par exemple en construisant plus de 40 m² au total, vous êtes généralement soumis à une obligation de permis.

Un auvent attenant

Pour les couvertures de terrasse attenantes (fixées à la maison), la Flandre est généralement plus stricte que pour les constructions indépendantes: en principe, elles nécessitent un permis, bien que dans certains cas, une notification puisse suffire si vous respectez les conditions.

Les principaux critères sont la surface totale de l'ensemble des annexes (généralement un maximum de 40 m², y compris ce qui existe déjà), la hauteur (pas plus de 4 m) et l'emplacement, c'est-à-dire que vous ne pouvez pas construire plus profond que la maison voisine et que l'emplacement contre un mur de séparation existant n'est possible que si vous ne modifiez pas ce mur.

En outre, les limites du terrain jouent également un rôle: dans le jardin latéral, vous devez rester à au moins 3 m de la limite et dans le jardin arrière, à au moins 2 m de la limite. Si la maison elle-même se heurte à la limite du terrain, l'auvent attenant peut le faire même si le mur de séparation existant n'est pas modifié.

Région de Bruxelles-Capitale

Dans de nombreux cas, un permis est nécessaire, surtout s'il s'agit d'une structure fixe ou d'une modification structurelle.

Couverture autoportante

Dans la pratique, pour un auvent de terrasse autoportant, il faut généralement tenir compte de la nécessité d'un permis, surtout si la structure a un impact visuel/constructif évident ou si elle est "permanente". Bien qu'il existe des situations dans lesquelles certains travaux peuvent être exemptés, les règles dépendent fortement de

• de l'emplacement (arrière-cour / visible depuis le domaine public),
• du contexte (bâtiment classé, zone patrimoniale, immeubles typiques de Bruxelles)
• et de l'éventuelle réglementation communale.

Toit attenant

Avec un auvent de terrasse attenant (contre la maison), vous avez encore plus de chances de vous retrouver dans un scénario où un permis est requis, car il est généralement considéré comme une modification/extension du volume du bâtiment ou de l'aspect de la façade.

Wallonie

Un auvent de terrasse (attenant ou non) est soumis aux mêmes règles que les annexes en Wallonie, conformément au Code du développement territorial (CoDT). En Wallonie, il existe des cas clairs où vous n'avez pas besoin de permis d'urbanisme, pour autant que vous respectiez strictement les conditions.

Auvent indépendant

Un auvent de terrasse autoportant peut, dans certains cas, faire l'objet d'une dispense de permis d'urbanisme. Une limite importante qui revient souvent dans les règles de dispense est que la structure reste limitée en surface (souvent jusqu'à 40 m²).

Auvent attenant

Avec une couverture de terrasse attenante (contre la maison), vous entrez plus souvent dans la zone où un permis est requis, ou dans celle où il n'est possible sans permis que si vous remplissez un certain nombre de conditions (surface, emplacement, distance par rapport à la limite du terrain, etc.) Pour les vérandas, par exemple, les résumés informatifs font souvent référence à des conditions telles que:

• "plantée à l'arrière",
• et le respect d'une distance par rapport à la limite de la parcelle (souvent 2 m, selon les cas).

Note
Même si vous remplissez les conditions régionales générales pour obtenir une dérogation ou une notification pour votre canopée, votre municipalité peut imposer des règles d'urbanisme supplémentaires. Renseignez-vous toujours au préalable auprès du service d'urbanisme de votre commune.

Avez-vous besoin d'un architecte pour votre auvent?

Logiquement, vous n'avez pas besoin d'un architecte si vous êtes dispensé de permis. Si vous avez besoin d'un permis, un architecte est parfois obligatoire. Là encore, vérifiez auprès de la municipalité.

• Flandre: Dès que des travaux de stabilité ou des interventions structurelles sont nécessaires (par exemple, fondations, structures porteuses, ancrage à la maison, etc.
• Bruxelles: Dès qu'un permis est requis, la collaboration d'un architecte est en principe obligatoire, sauf exception.
• Wallonie: Vous devez généralement faire appel à un architecte si votre toiture nécessite un permis et implique des travaux de stabilité (structurelle).

Gestion de l'eau

Une gestion intelligente de l'eau autour de la maison devient de plus en plus importante. L'eau de pluie qui tombe sur le dallage doit être collectée ou infiltrée sur le terrain dans la mesure du possible. Vous éviterez ainsi les inondations, la déshydratation et la surcharge du réseau d'égouts.

La Flandre

En Flandre, la réglementation sur les eaux pluviales entre principalement en ligne de compte lorsque vous construisez une nouvelle terrasse ou que vous agrandissez une terrasse existante dans le cadre d'un projet nécessitant un permis. Si vous ne faites que reconstruire une terrasse sans étendre ou modifier le relief, vous n'avez généralement pas besoin de permis et vous n'êtes généralement pas soumis à des réglementations supplémentaires en matière d'eaux pluviales.

Concrètement: pour les surfaces pavées telles que les terrasses (mais aussi les allées de garage, de jardin, etc.), elles doivent, dans la mesure du possible, être déconnectées du réseau d'égouts et les eaux de pluie doivent être traitées localement: soit collectées dans une citerne, soit infiltrées dans le sol via un oued ou via un pavage perméable. L'infiltration en surface est la norme. Ce n'est qu'en cas d'impossibilité technique que l' infiltration souterraine ou une alternative peut être justifiée.

Si vous souhaitez construire une terrasse, vous devez tenir compte, en plus de la taille de votre terrasse, de la taille de l'installation d'infiltration. La surface d'infiltration doit représenter au moins 8 % de la surface de drainage. La surface d'écoulement est la somme de toutes les surfaces pavées et couvertes qui ne s'infiltrent pas directement dans le sol, c'est-à-dire les toits, les allées et les terrasses.

Il est parfois possible de soustraire quelques mètres carrés de la surface réelle lors du calcul de la surface d'égouttage:

• S'il y a une citerne correctement dimensionnée, vous pouvez déduire 30 mètres carrés par unité d'habitation.
• Y a-t-il un toit vert? Dans ce cas, la moitié de la surface du toit est incluse dans la surface d'écoulement, si le toit vert a un pouvoir tampon minimum de 50 l/m².

Conseil
Si vous utilisez un matériau perméable à l'eau (gravier, clinkers perméables, dalles de gazon, etc.), votre terrasse, votre allée ou votre sentier de jardin n'est pas considéré comme un pavage si la pente ne dépasse pas 5 %. Jusqu'à récemment, vous deviez également prévoir un caniveau ou un raccordement à une installation d'infiltration au bas de la pente, mais ce n'est plus obligatoire non plus.

Région de Bruxelles-Capitale

Bruxelles s'est également fortement engagée à limiter le pavage et à gérer les eaux de pluie sur sa propre parcelle dans toute la mesure du possible. Concrètement, les projets soumis à permis comportent souvent des conditions de réutilisation, d'infiltration ou de tamponnement temporaire des eaux de pluie et de limitation maximale du ruissellement dans le réseau d'égouts.

Les obligations exactes dépendent fortement de la commune et du cadre réglementaire applicable, il faut donc toujours se renseigner auprès du service de l'urbanisme.

La Wallonie

Selon le Code de l'Eau wallon, l'objectif est de séparer les eaux de pluie et de les gérer le plus possible au niveau local, plutôt que de les envoyer en totalité dans le réseau d'égouts.

Dans la mesure du possible, les eaux de pluie doivent s'infiltrer dans les propriétés privées, par exemple par le biais de zones d'infiltration, de fossés ou de revêtements perméables. Si l'infiltration n'est pas techniquement possible, il est possible de recourir à des installations tampons ou à un rejet différé dans le réseau d'eaux pluviales ou d'eaux de surface.

L'expression "infiltration si possible" est également utilisée dans les directives wallonnes et les fiches communales: c'est souvent le permis qui dicte exactement ce qui doit être fait, parfois avec un test de perméabilité du sol. Le plus sûr est de se renseigner auprès de la commune.

Autres points d'attention

Distance par rapport à la limite de propriété et aux voisins

Pour une terrasse ordinaire au niveau du sol, il n'existe pas dans toutes les régions de règle générale fixe stipulant qu'il faut toujours respecter une certaine distance par rapport à la limite du terrain. Dans la pratique, ce sont surtout les réglementations locales (comme le règlement de lotissement) qui jouent un rôle, et il est particulièrement important que votre terrasse ne cause pas de nuisances, par exemple parce que l'eau de pluie s'écoule sur le terrain du voisin.

Pour les terrasses surélevées ou les terrasses sur le toit, des conditions plus strictes peuvent s'appliquer en matière d'intimité et de vue. Il s'agit parfois d'imposer une distance minimale par rapport à la limite de la parcelle dans le permis ou dans la réglementation locale.

Points de contrôle et de raccordement sous une terrasse

Vous souhaitez aménager une terrasse à l'endroit où se trouve une fosse d'inspection pour les eaux usées, une citerne d'eau de pluie ou une fosse septique? Sachez alors que les points de contrôle et de raccordement doivent rester accessibles pour l'inspection et l'entretien. Les réglementations locales ou les conditions liées à un permis peuvent également l'exiger explicitement, surtout si des travaux sont effectués sur l'égout ou l'évacuation des eaux pluviales.

Différences de hauteur (murs de soutènement, talus)

La construction d'une terrasse ne se résume pas toujours à la pose de dalles ou de planches. Dès que vous devez rehausser le terrain, déplacer de la terre ou installer un mur de soutènement pour compenser des différences de hauteur, le projet est généralement considéré comme ayant un impact sur le terrain et sa stabilité.

En Flandre, à Bruxelles et en Wallonie, l'obligation de permis est plus rapide dans ce cas que pour une terrasse simplement construite sur le sol existant. Même si une petite terrasse en soi est parfois exemptée ou plus facile à aménager, des changements de hauteur, des structures de retenue ou des adaptations structurelles peuvent signifier que vous avez toujours besoin d'un permis.

Vérifiez donc toujours au préalable auprès de la commune si votre terrasse ne peut pas être construite "à plat sur le niveau existant".