STAP 1: WAT IS JE BUDGET?

De eigen middelen bestaan eigenlijk uit twee delen. Enerzijds het spaargeld dat je aan de kant hebt gehouden en anderzijds je loon dat je maandelijks ontvangt.

• Bewaar een deel van je spaargeld om de kosten die bij de nieuwe woning horen te dekken. Zeker wie van plan is om de woning nog op te frissen, houdt beter wat budget aan de kant. Hou er zeker ook rekening mee dat geld lenen en een huis kopen ook geld zal kosten en dat je dus niet je volle spaarpot zal kunnen inbrengen in je lening.
• Het is ook wijs om een klein bedrag - hoeveel hangt af van je budget en loon - apart te houden. Er kunnen altijd onvoorziene kosten komen, bijvoorbeeld je auto die het midden in de verhuis begeeft. Op dat moment zal je blij zijn dat je niet je volle budget hebt uitgegeven aan je nieuwe woonst.
• Zal je samen met een partner je aankoop doen? Dan is het misschien reeds het moment om te gaan bespreken hoeveel jullie elk kunnen of willen inbrengen. Ook wanneer je gaat bekijken hoeveel geld je met je eigen middelen kan lenen, is het goed om te weten wat de limieten en afspraken hier zullen zijn. Daarnaast is het misschien goed om ook al eens na te denken over hoe je de dingen zal regelen wanneer het misloopt, want je weet nooit wat er kan gebeuren.
• Ga op voorhand na wat je maandelijkse netto-inkomen is en wat je maandelijkse vaste en variabele kost is. Zo heb je een goed zicht op wat je maandelijks nodig hebt om in je onderhoud te voorzien en hoeveel je nu precies maandelijks kan afbetalen. Hou ook rekening met een eventuele wijziging in je kostenpatroon naar de toekomst toe.

Een volgende stap is om na te gaan hoeveel je kan lenen. Geld lenen voor de aankoop van een nieuwe woonst gebeurt meestal via een hypothecaire lening. Dit wil zeggen dat, indien je je schulden niet kan aflossen, de bank eigenaar wordt van je woning en deze kan verkopen om zo het verschuldigde bedrag te recupereren. Er zijn een aantal factoren die mee zullen bepalen hoeveel je zal kunnen lenen en hoeveel je precies maandelijks zal moeten afbetalen. 

Het nettomaandloon

Hoeveel je kan afbetalen, zal mee je lening bepalen. Hoe meer je hebt, hoe meer je kan lenen. Er wordt aangeraden om niet meer dan 1/3 van je maandelijkse loon hiervoor te voorzien. Hoewel er in sommige gevallen, bijvoorbeeld bij mensen met een grote doorgroeimogelijkheid in hun job, tot ½ van het loon wordt genomen.

De quotiteit

Hoe hoger je eigen inbreng, hoe meer je zal kunnen lenen. Hoeveel dat precies is, hangt af van de quotiteit die de bank wil verstrekken. De quotiteit is de verhouding tussen het geleende bedrag en de waarde van je woning. Als je bijvoorbeeld een quotiteit van 80% krijgt, dan zal je zelf 20% van de aankoopprijs van je huis moeten inbrengen. Het spaargeld dat je hebt staan, in combinatie met de verstrekte quotiteit, zal dus bepalen hoeveel je zal kunnen lenen.

Vaste of herzienbare rentevoet

Een vaste rente is vooral voordelig als de rentevoet op dat moment laag staat. Dan weet je dat je rente steeds identiek blijft. Een variabele rente wil zeggen dat je rente op vastgestelde momenten aangepast zal worden aan de marktwaarde. Hierdoor kan je rente dalen, maar ook stijgen, wat dus betekent dat je beter op veilig speelt en een lager afbetalingsbedrag kiest, zodat je bij een verhoging niet in de problemen komt. Er bestaan verschillende variaties op de toegepaste rentevoet en afhankelijk van wat je kiest, zal je meer of minder kunnen lenen.

De looptijd

De looptijd van je lening heeft ook een effect op welk bedrag je kan ontlenen. Standaard heb je looptijden van 15, 20 of 25 jaar. Maar er bestaan ook aangepaste looptijden. Hoe hoger het bedrag dat je leent, hoe langer je zal moeten afbetalen. Gedurende die afbetaaltijd heb je dan wel een fiscaal voordeel. Maar een kortere looptijd heeft ook zijn voordelen. Zo zal je minder interesten betalen en zal de rentevoet iets lager zijn, waardoor de lening dus eigenlijk minder kost.

De vaste kapitaalaflossing versus vaste mensualiteiten

Bij vaste kapitaalsaflossingen betaal je elke maand een deel van het kapitaal en een deel van de interesten. Hoe minder kapitaal, hoe lager de interesten. Na verloop van tijd wordt je maandlast dus lager, maar vaak is die in het begin een stuk hoger dan bij een vaste mensualiteit, waarbij je eerst interesten zal terugbetalen en pas geleidelijk aan kapitaal.

Aanschafkosten

De aanschafkosten omvatten drie soorten kosten. Het registratierecht, dus de kost die je aan de overheid betaalt om je woning te registreren. Deze kosten zijn afhankelijk van het gewest waarin je woont en vaak zijn hier vrijstellingen mogelijk, afhankelijk van je situatie. In de aanschafkosten zit ook het ereloon van de notaris. Dit is vastgelegd op een bepaald percentage van het aankoopbedrag en hangt af van de schijf waarin het aankoopbedrag valt. Als laatste heb je ook nog de aktekosten (ongeveer 800 euro), ofwel de administratieve kosten die gemaakt worden voor o.a. de stedenbouwkundige opzoekingen. → Bij een openbare verkoop worden de aanschafkosten anders berekend, waardoor deze kosten hoger zullen liggen. Hou hier dus rekening mee.

De hypothecaire inschrijving

Ook bij het afsluiten van een lening horen bepaalde kosten. Zo betaal je hier eveneens het registratierecht (1% aankoopbedrag) met daarbovenop ook nog een inschrijvingsrecht van 0,3%. Ook het ereloon van de hypotheekbewaarder, de persoon die je hypotheek zal registreren, en de notaris zit in de inschrijving. Als laatste betaal je ook hier de aktekosten of administratieve kosten die een inschrijving met zich meebrengt.

Om de kosten van een hypothecaire inschrijving te verlagen, kan een hypothecair mandaat afgesloten worden met de bank. Dit betekent dat het inschrijven van de lening of van een deel van de lening pas later zal gebeuren, waardoor je een deel van de kosten niet hoeft te dragen en het andere deel van de kosten lager zal liggen. Dit mandaat heeft echter ook een aantal nadelen, zo verlies je de fiscale voordelen. Ook kan dit op termijn zorgen voor dubbele kosten wanneer de hypothecaire inschrijving effectief gebeurt.

Specifieke kosten

Naast bovenstaande kosten, zijn er nog een aantal specifieke kosten. Zo kan de bank aanhorigheden inbrengen. Dit zijn de kosten die er zouden zijn om je huis te verkopen, mocht je je lening niet kunnen betalen. Sommige banken brengen ook de dossierkosten voor het afsluiten van de lening in rekening (max. 500 euro). Als laatste zal je een schuldsaldoverzekering moeten afsluiten die bescherming biedt bij het overlijden van één van de kredietnemers. 

Totale kosten

Hoeveel alles zal kosten, is afhankelijk van de aankoopprijs van je woning en de mogelijke vrijstellingen en premies die je zal krijgen. Als vuistregel kan je rekenen dat de aanschafkosten en de hypothecaire inschrijving ongeveer 14% van je aankoopprijs zullen bedragen. Bij een openbare verkoop reken je het best zo'n 20% van de aankoopprijs.

Besluit

Welke lening je precies zal kiezen, hoef je maar te beslissen wanneer je deze afsluit. Om te bepalen hoeveel je zal kunnen lenen en wat dus je budget is tijdens je zoektocht, bereken je een aantal scenario's. Zo heb je meer zicht op je mogelijkheden. Er bestaan een aantal rekentools en websites die je hierbij kunnen helpen. Maar om echt zeker te zijn, is het aangewezen om eens bij je eigen bank langs te gaan. 

Het is niet voor iedereen weggelegd, maar sommigen kunnen een beroep doen op ouders of derden om hun aankoopbudget te verhogen. Dit kan op vier manieren:

• Borgstelling: iemand kan zich borg stellen voor de lening. Hierbij wordt er een belofte gemaakt om de afbetaling over te nemen, eventueel voor een bepaalde periode of een bepaald bedrag, wanneer de kredietnemer in gebreke is. Dit maakt het vaak mogelijk om een gunstigere lening te bekomen.
• Medekredietnemer: hier vraagt een derde persoon, vaak één of beide ouders, mee de lening aan en verhoogt zo de eigen inbreng. Je kan dan eventueel wel iemand aanduiden die de maandelijkse afbetaling op zich zal nemen.
• Gesplitste aankoop: hierbij gaat een derde persoon mee de woning kopen en wordt het eigendom gesplitst tussen een vruchtgebruiker, die in de woning mag wonen of deze mag verhuren, en een blote eigenaar. Deze laatste erft dan de woning bij het overlijden van de vruchtgebruiker. Hoe de koek dan verdeeld wordt, is afhankelijk van de gemaakte afspraken.
• Schenking: bij een schenking ontvang je een deel van de woning of zelfs de volledige woning. Hierop moeten er uiteraard dan wel schenkbelastingen worden betaald. De schenking kan ook in een aantal schijven gebeuren om de belastingen lager te houden. Ook wanneer de woning gerenoveerd of energiezuiniger wordt gemaakt, kan er een verlaagd tarief bekomen worden.