Betaalbaarheid van residentieel vastgoed in relatie tot het inkomen
Wat is de impact van EPC-score op de woningprijzen?
Het totale vermogen van particulieren in België bestaat voor 65% uit vastgoed: 49% eigen woningen, en 16% verhuurde woningen. Dat verklaart dus de populariteit en frequentie van nieuwsberichten over de woningprijzen. Dit artikel bouwt voort op het onderzoek van Ir. Arch. Lotte Carron (Ugent), en focust op twee aspecten: de impact van EPC-scores, en de betaalbaarheid in relatie tot het inkomen.
Impact EPC op prijs wordt overschat
Uiteraard is isolatie belangrijk en zorgt label A voor een meerwaarde, maar label A staat meestal ook gelijk aan nieuwbouw. Een deel van de forse meerwaarde van label A op de vastgoedmarkt kan ook toegeschreven worden aan stijgende bouwkosten
Hét woord van 2026? 'Warmtepompklaar'
VRT Nieuws heeft verkoopsdata van Notaris.be geanalyseerd en daaruit blijkt dat woningen met label A de laatste 3 jaar 26% duurder zijn geworden, terwijl woningen met label F maar 5% zijn gestegen in prijs. De renovatieplicht, de oorlog in Oekraïne, energieprijzen, de klimaatcrisis … Er zijn heel wat voor de hand liggende redenen waarom het belang van energiezuinigheid steeds meer impact heeft op de prijsvorming. We willen hierbij toch enkele kanttekeningen plaatsen:
- Ten eerste: het is onmogelijk om de exacte impact van EPC te bepalen via statistische methodes (lineaire & lognormale regressie, random forest AI-modellen). Die modellen worden gevoed met parameters zoals locatie, tuin, oppervlakte, aantal slaapkamers en EPC-score. Wat hier niet in is opgenomen, is de afwerkingskwaliteit, de leeftijd van de badkamer, de kwaliteit van de keuken ... Het is ongetwijfeld zo dat woningen met label F vaak oude keukens en een lage afwerkingskwaliteit hebben. Meer nog, waarschijnlijk zit er een lek in het dak en is de elektriciteit afgekeurd. Dus, de 'impact van de EPC-score' heeft ook betrekking op alle bovenstaande aspecten die ermee verbonden zijn.
- Ten tweede: de bovengenoemde modellen zoeken naar een link tussen de prijs en de ingevoerde parameters, maar ze suggereren geen causaal verband. Woningen in een ‘dreef’ kosten meer dan in een ‘straat’, maar een naamswijziging zorgt daarom niet voor een prijsstijging. Deze modellen worden ook hedonische modellen genoemd, omdat ze verwijzen naar emoties, behoeften en verlangens. Er speelt dus ook een groot psychologisch effect: door corona was er meer aandacht voor buitenruimte, door de hoge energieprijzen is er meer aandacht voor energie. Stel dat de onroerende voorheffing een functie wordt van de mobi-score, of dat verzekeringspremies opeens verdrievoudigen in overstromingsgevoelige gebieden... Die modellen zeggen iets over het verleden, niet over de toekomst.
- Ten derde: de nieuwe Europese richtlijn rond EPC's zal uiterlijk in 2026 worden geïntroduceerd. Daarbij is label A voorbehouden voor gebouwen waar ter plaatse geen fossiele brandstoffen worden gebruikt. Met andere woorden: er komt een radicale switch naar warmtepompen. Een gebouw met negatieve E-score (dit is label A+) én een condenserende gasketel, zal in de toekomst hooguit label B krijgen. Dit zal uiteraard ook grote gevolgen hebben voor de waardering van de bestaande woningen. Hét woord van 2026? 'Warmtepompklaar'!
Onderzoek
In onze studie hebben we gekeken naar de ontleningscapaciteit voor verschillende inkomenskwintielen (netto mediaan jaarinkomen per huishouden per kwintiel). Daarbij verdeelden we de totale bevolking in vijf groepen: de 20% gezinnen met de hoogste inkomens, de 20% daaronder (60%-80%), het middensegment (40%-60%) en zo verder.
Hetzelfde doen we met woningen. Op basis van circa 600.000 zoekertjes die sinds 2013 online verschenen zijn de woningen ook opgedeeld in de duurste 20%, het 2e duurste segment, etc. (let op: we gebruiken de laatst geafficheerde vraagprijs dus hebben meestal een overschatting van de transactieprijs). Dan veronderstellen we dat mensen met een laag inkomen een woning kopen met een lage prijs, en mensen uit het segment van 20% hoogste inkomens ook een woning kopen uit de 20% duurste woningen. Uiteraard is dit niet perfect, maar het maakt het wel mogelijk om een aantal algemene trends te detecteren.
(bron: Lotte Carron)
De verhoogde eigen inbreng kan zorgen voor een (verdere) verschuiving van een koopmarkt naar een huurmarkt
Woningprijs: X keer het jaarlijks inkomen
De kostprijs van een huis bedraagt typisch ongeveer 11 tot 13,5 keer het jaarlijkse netto gezinsinkomen in de verschillende segmenten. De betaalbaarheid van woningen in het laagste segment is eigenlijk verbeterd. 2021 toont de heropleving van de vastgoedmarkt na corona, daarna zien we het effect van inflatie en hogere rente: de lonen in België zijn mee gestegen met de index, terwijl de prijs van vastgoed stagneert onder invloed van de lagere ontleningscapaciteit.
Deze resultaten lijken in te gaan tegen de algemene perceptie. Heel wat actoren vrezen voor een wooncrisis (zoals in Nederland), en dringen aan op een versoepeling van het vergunningenbeleid om voldoende aanbod te kunnen genereren. Uit deze cijfers blijkt dat de betaalbaarheid van huisvesting juist is verbeterd in de afgelopen jaren.
Lagere middenklasse betaalt de rekening
Dit lijkt positief voor mensen met beperkte middelen, maar eigenlijk schuilt daar een pervers effect achter. Mensen met een beperkt budget die hun woning verkopen, hebben meestal ook niet de middelen om daar veel energiebesparende maatregelen door te voeren, en die woningen hebben dus vaak een slechte EPC-score. De toekomstige koper zal een renovatie moeten uitvoeren en houdt daar al rekening mee bij een bod op de woning. Meer kapitaalkrachtige mensen zullen wel de nodige investeringen doen in beglazing, isolatie, en PV, waardoor hun woning waardevast blijft in de context van EPC. De betere betaalbaarheid van het laagste segment impliceert tegelijkertijd minder opbrengsten voor de eigenaars binnen dit segment.
Bovendien weten we dat in België 72% eigenaar-bewoner is, 7% huurt sociaal, en 21% op de markt huurt. In de praktijk is het dus niet het laagste inkomenssegment dat in aanmerking komt voor de 20% goedkoopste woningen. De goedkoopste woningen worden verkocht door de inkomenscategorie 20-40%, de lagere middenklasse. Zij passeren dus minder langs de kassa, en de toekomstige koper kan bij de renovatie wel aanspraak maken op allerlei subsidies en fiscale voordelen. De trends die we zien tonen dus vooral de strijd in de middenklasse: worden de goedkoopste woningen gekocht door noodkopers, starters, of verhuurders? Om dat te verklaren, moeten we dieper ingaan op hypothecaire leningen.
De middenklasse concurreert met investeerders om oude woningen te kopen en te renoveren
Kopen? Vermogen belangrijker dan inkomen
Vervolgens is de betalingscapaciteit bekeken voor een hypothecaire lening voor alle gezinnen. Bij de laagste inkomens is deze in het onderzoek begrensd op 30% van hun inkomen, terwijl dit stijgt naar 40% voor de hoogste inkomens (in overeenstemming met de praktijk in banken). Op basis van dat bedrag en courante hypothecaire rentevoeten is berekend hoeveel geld gezinnen kunnen ontlenen om een woning aan te kopen. Door dat bedrag te delen door de mediaanprijs in hun segment kan ook de quotiteit of LTV (Loan To Value) berekend worden.
Deze LTV-cijfers in de grafiek lijken erg laag, maar tonen opnieuw dat de goedkoopste woningen in praktijk door de middenklasse gekocht worden, en dat de eigen inbreng erg belangrijk is. Voor appartementen zien we een ander beeld: daar is de LTV sinds 2022 gedaald van 57%-95% naar 47%-77%. Dit wordt bevestigd door KBC, dat rapporteert dat de gemiddelde LTV in die periode schommelt tussen 60 en 65%. Uit cijfers van de Nationale Bank blijkt dat mensen die voor het eerst een woning kopen circa 80% lenen van de woningwaarde, mensen die opnieuw kopen eerder 70%, en bij mensen die kopen om te verhuren daalt dit verder naar 60%.
Starters hebben € 80.000 tot € 150.000 nodig
Dit heeft ook implicaties voor het benodigde startkapitaal. Als de laagste inkomens maar 30% van hun loon mogen besteden aan een lening, hebben ze een startkapitaal nodig van 79.000€ om een appartement te kopen, en 105.000€ voor een woning. In het tweede, derde en vierde segment is dit ongeveer 80.000€ voor een appartement, en tussen 130.000 en 145.000€ voor een woning.
Bij het topsegment zien we duidelijk de impact van vermogen: je moet 157.000€ startkapitaal hebben voor een appartement, en 239.000€ voor een woning. Waar je bij de bank vroeger nog 100% van het bedrag kon lenen, zien we dat de beperking van de LTV heeft gezorgd voor een verschuiving in de vastgoedmarkt. Er is een verschuiving van een schuldgebaseerde verwerving naar aankoop op basis van vermogen.
Sinds eind 2021 is er een opvallende daling in het aantal vergunningen: 25% minder voor nieuwbouw, 20% minder voor renovaties
Conclusies
Uit dit onderzoek blijkt dat woningen meer in prijs gestegen zijn dan appartementen: vooral de duurste woningen zijn nog duurder geworden, de betaalbaarheid van bescheiden woningen is net verbeterd. Toch zien we dat de laagste 40% van de inkomens zeer moeilijk kunnen kopen, temeer omdat men al snel 80.000 tot 150.000€ op de spaarrekening nodig heeft. De middenklasse concurreert met investeerders om oude woningen te kopen en renoveren, en de verhoogde eigen inbreng kan voor een (verdere) verschuiving zorgen van een koopmarkt naar een huurmarkt.
De laatste jaren werd de betaalbaarheid ook mee ondersteund door een actieve projectontwikkeling. Sinds eind 2021 is er in België echter een daling van 25% in de vergunningen voor nieuwbouw en 20% in de vergunningen voor renovaties. Als de ECB komend jaar de rentevoet verder laat dalen zal de ontleningscapaciteit toenemen. In combinatie met een stagnerende woningproductie zullen de woningprijzen opnieuw sprongen maken.
