“Functies mengen en denken in kubieke meters”

Gunther Biddelo pleit voor flexibiliteit in regelgeving om te kunnen innoveren

Industriebouw is het stadium van ‘dak boven een machine of bedrijfsproces’ ontgroeid. Vandaag moet een KMO- of bedrijfsgebouw toegevoegde waarde bieden, … voor het bedrijf, voor de medewerkers en voor het klimaat. Die duurzame manier van ontwikkelen brengt heel wat uitdagingen met zich mee. Gunther Biddelo, managing partner bij Futurn, geeft ons een inkijk in de complexiteit van ontwikkelen in België, de kansen van durven innoveren en de noodzaak aan een pragmatische mindset om verwachtingen en regelgeving te verzoenen.

Duurzaam DNA

Futurn heeft een uitgesproken duurzaam DNA. De projectontwikkelaar specialiseert zich in het revitaliseren van oude bedrijfspanden en industriële sites. “Via saneren, afbraak, renovatie en/of nieuwbouw blazen we verloren gewaande industriële sites nieuw leven in. We vormen ze om tot duurzame én maatschappelijk verantwoorde bedrijvenparken met een zo laag mogelijke ecologische voetafdruk”, opent Gunther Biddelo.

Met die vernieuwende aanpak maakt de ontwikkelaar het zich niet noodzakelijk gemakkelijk. “De voorbije jaren is er in een snel tempo heel wat nieuwe regelgeving bijgekomen. Denk maar aan mobiliteitseisen, de hemelwaterverordening of de stikstofregelgeving. Op zich is de bedoeling van deze nieuwe regels goed. Spijtig genoeg is die regelgeving niet altijd op elkaar afgestemd en complex, wat onzekerheid met zich meebrengt. Daarnaast biedt de CSRD-rapportering vanuit Europa heel wat kansen maar ook risico’s voor toekomstige ontwikkelingen. Neem daarbij tot slot het uitdagende financiële kader - met de gestegen interest, inflatie en hogere grondstofkosten als gevolg van diverse internationale spanningen - en je begrijpt de complexiteit van een industriële ontwikkeling.”

"Wanneer je in de hoogte denkt, kom je al snel op gemengde functies uit"

Stapelen…

Slimmer omgaan met ruimte is volgens onze gesprekspartner een antwoord op het vraagstuk van de toenemende obstakels. “De afnemende beschikbare ruimte, de groeiende duurzaamheidseisen, de stijgende kostprijs van de grond, … zijn stuk voor stuk incentives om een terrein multifunctioneler te benutten. We denken daarbij in termen van stapelen en verweven van functies. Met een parkeergebouw bijvoorbeeld kunnen we 100 tot 300 voertuigen op een heel compacte footprint kwijt. We brengen dat in de praktijk in onze huidige ontwikkelingen in Groot-Bijgaarden, Sint-Pieters-Leeuw en Hasselt."

"Bijkomend willen we via slimme systemen inzetten op een hoger gebruik van iedere parkeerplaats. We stappen dus af van gereserveerde parkeerplaatsen. Ook voor het stapelen van bedrijvigheid zien we kansen. Voor een bedrijf met een behoefte van bijvoorbeeld 5.000 m² productieruimte kun je nagaan of je die brandtechnisch, operationeel … op twee verdiepingen kunt organiseren. Iets wat we inmiddels ook al deden in Groot-Bijgaarden”, aldus Gunther Biddelo.

… en vermengen

Bij grootschalige projecten ligt de oplossing niet alleen in het stapelen. “We hanteren een multicriteria benadering. Tijdens de haalbaarheidsstudie van een dossier onderzoeken we welke facetten we met elkaar kunnen combineren om de economische en duurzame slaagkansen van een project te verhogen. Soms betekent dat het vermengen van functies die volgens het gewestplan strikt gescheiden dienen te blijven. Wat dat betreft staat ons homogene gewestplan haaks op onze multifunctionele economie."

"Wanneer je functies met elkaar kunt mengen, boek je verschillende winsten: een parkeergebouw krijgt meer potentieel, de geïntegreerde vergader- en horecavoorzieningen krijgen een breder bereik … Wij denken daarbij in kubieke meters, niet in vierkante meters. Wanneer je in de hoogte denkt, kom je al snel op gemengde functies uit. En dat matcht niet altijd met oudere stedenbouwkundige voorschriften. Nochtans laat die flexibiliteit toe een project betaalbaar te houden door op dezelfde grond meer en waardevolle functies in te plannen. Bovendien droogt het aanbod aan beschikbare terreinen op, waardoor de prijzen in een stretch gaan. De overheid zou hier met flexibelere regelgeving kunnen vermijden dat de prijzen ontsporen”, meent Gunther Biddelo.

Weg van silo-denken

Een andere bijdrage van de overheid kan zijn om de regelgeving beter op elkaar af te stemmen. “Vaak denken de verschillende adviesverlenende instanties in een silo. Wanneer je dan de verschillende adviezen naast elkaar legt, krijg je soms een niet-werkend geheel. Men kijkt strikt naar de regelgeving, niet naar het grotere geheel. Het zou een grote stap voorwaarts zijn als de overheid de wetgeving beter op elkaar zou afstemmen en meer vanuit een dienstverlenende aanpak zou werken aan oplossingen of maatwerk. De duurzame evolutie die de overheid van ons vraagt, roept om pragmatisme. Voorbij de pijnpunten zoeken naar de kwalitatieve eigenschappen van een ontwerpvoorstel en vanuit die benadering vergunningen, economische groei en werkgelegenheid faciliteren."

"Ontwikkelaars en overheden kunnen mits samenwerking tot betere resultaten komen. Soms leren we te weinig van elkaar"

"We zijn al een hele stap vooruit als we afstappen van het monofunctioneel invullen van industriegebieden en kijken hoe we er complementaire functies kunnen huisvesten. Bijvoorbeeld een padelterrein op het dak van een industriegebouw. Het gaat om een avond- of weekendactiviteit, momenten waarop de parking van het bedrijf leegstaat. Bovendien zijn de locaties vaak goed bereikbaar en veroorzaken ze geen extra geluidsoverlast voor de omgeving. Als we de grondtransformatie willen realiseren, vraagt dit om wetgevende flexibiliteit om meer bedrijvigheid op minder vierkante meters verharde oppervlakte te bevorderen. Dit is alleen mogelijk als er zowel ruimtelijk als functioneel meer combinatiemogelijkheden worden toegestaan.”

Testen in een taskforce

Een bijkomend issue is dat de regelgeving op de verschillende ambtelijke niveaus en regio’s anders wordt toegepast. “Wanneer we een gelijkaardig dossier in twee verschillende provincies indienen, krijgen we soms twee verschillende beoordelingen terug. Dat zou niet mogen. Misschien is het zinvol dat een taskforce of een raad van wijzen met vertegenwoordiging vanuit de overheid en de sector enkele pilootprojecten opzet om er best practices uit te puren en deze vervolgens om te zetten in innovatieve regelgeving en beleid. De ontwikkelaars en overheden kunnen mits samenwerking tot betere resultaten komen. We zijn er om het samen beter te doen. Soms leren we te weinig van elkaar”, oppert Gunther Biddelo.

Eisen ombuigen naar troeven

Op energetisch en duurzaamheidsvlak legt Futurn de lat bewust hoger dan wat de regelgeving oplegt. “We gaan resoluut voor zelfvoorzienende bedrijvenparken. Daar waar Futurn vroeger standaard voor een plug & play-aansluiting op het openbare net koos, integreren we vandaag warmtenetten op onze bedrijfsparken. Verder denken we verticaal om verharde vierkante meters te besparen. Binnen dat kader proberen we de collectiviteit uit te puren, zoals het delen van vergaderfaciliteiten, laadpalen of het bedrijfsrestaurant ook benutten voor andere functies, bijvoorbeeld lesruimte om het levenslang leren te stimuleren."

"Een sterke architecturale uitstraling is ook een vorm van waardebehoud op termijn"

"We denken niet langer alleen over duurzaamheid op vlak van hardware, maar ook op het vlak van software. Het mentale welzijn van de medewerkers op de bedrijvenparken is ook een belangrijk uitgangspunt in het ontwikkelingsproces. We willen niet dat mensen neerslachtig worden van het werken op de campus. Daarom denken we na hoe we die levendiger kunnen maken. We onderzoeken daarbij hoe we de wettelijke eisen op het vlak van waterbeheer en groenvoorziening kunnen ombuigen tot een meerwaarde voor de medewerkers.”

Architectuur als toegevoegde waarde

Futurn hecht al vanaf dag één veel belang aan architectuur in haar ontwikkelingen. “Vroeger was die uitstraling minder belangrijk. Een gebouw moest toen vooral betaalbaar zijn en de productie huisvesten. De jongere generatie ondernemers vindt de uitstraling van het bedrijfsgebouw wel belangrijk. Ze straalt immers ook het imago en de kwaliteit van het bedrijf uit. Dat speelt dan weer een rol bij het aantrekken van nieuwe medewerkers. Een sterke architecturale uitstraling is ook een vorm van waardebehoud op termijn. Het moet natuurlijk betaalbaar blijven, maar wanneer je vandaag al bepaalde investeringen doet met het oog op de flexibiliteit van het gebouw, dan kan je er op lange termijn voordeel uithalen wanneer je het gebouw verder verkoopt. Dat kan bijvoorbeeld zitten in het toepassen van een hogere gebouwhoogte dan strikt noodzakelijk voor de eigen activiteiten. Daar zit nu net onze toegevoegde waarde als ontwikkelaar. We hebben de kennis en tools in huis om een gebalanceerd product op de markt te brengen.” besluit Gunther Biddelo.