"Mélanger les fonctions et penser en mètres cubes"

Gunther Biddelo prône la flexibilité réglementaire pour innover

Les bâtiments industriels ont dépassé le stade de simple 'abri à machines ou à activité commerciale'. Aujourd'hui, une PME ou un bâtiment commercial doit apporter une valeur ajoutée, ... pour l'entreprise, pour les employés et pour le climat. Ce mode de développement durable comporte de nombreux défis. Gunther Biddelo, managing partner chez Futurn, nous donne un aperçu de la complexité du développement en Belgique, des opportunités d'oser innover et de la nécessité d'un état d'esprit pragmatique pour concilier les attentes et les réglementations.

Un ADN durable

Futurn a un ADN résolument durable. Le promoteur immobilier est spécialisé dans la revitalisation d'anciens locaux commerciaux et sites industriels. "Par l'assainissement, la démolition, la rénovation et/ou la construction de nouveaux bâtiments, nous redonnons vie à des sites industriels disparus. Nous les transformons en parcs d'activités durables et socialement responsables, avec une empreinte écologique aussi faible que possible", explique Gunther Biddelo.

Avec cette approche innovante, le promoteur ne se facilite pas nécessairement la tâche. "Ces dernières années, de nombreuses réglementations ont été ajoutées à un rythme effréné. Il suffit de penser aux exigences en matière de mobilité, à la réglementation sur les eaux de pluie ou à la réglementation sur l'azote. En soi, l'intention de ces nouvelles réglementations est bonne. Malheureusement, ces réglementations ne sont pas toujours alignées et sont complexes, ce qui crée de l'incertitude. En outre, la directive européenne CSRD offre de nombreuses opportunités mais aussi des risques pour les développements futurs. Enfin, prenez le cadre financier difficile - avec des intérêts accrus, l'inflation et des coûts de matières premières plus élevés en raison de diverses tensions internationales - et vous comprendrez la complexité d'un développement industriel."

"Lorsque l'on pense en hauteur, on se retrouve rapidement avec des fonctions mixtes"

Superposition ...

Une utilisation plus intelligente de l'espace est une réponse à la question des obstacles croissants, selon notre interlocuteur. "La diminution de l'espace disponible, les exigences croissantes en matière de durabilité, l'augmentation du coût des terrains, ... sont autant d'incitations à utiliser un site de manière plus multifonctionnelle. Nous pensons en termes d'empilement et d'imbrication des fonctions. Dans le cas d'un parking, par exemple, nous pouvons accueillir 100 à 300 véhicules sur une surface très compacte. Nous mettons cela en pratique dans nos développements actuels à Grand-Bigard, Leeuw-Saint-Pierre et Hasselt."

"En outre, grâce à des systèmes intelligents, nous voulons miser sur une meilleure utilisation de chaque place de stationnement. Nous nous éloignons donc des places de stationnement réservées. Nous voyons également des opportunités pour les activités de superposition. Pour une entreprise qui a besoin d'un espace de production de, disons, 5.000 m², vous pouvez déterminer si vous pouvez l'organiser sur deux étages du point de vue de l'ingénierie incendie et du point de vue opérationnel. C'est ce que nous avons déjà fait à Grand-Bigard", explique Gunther Biddelo.

... et mixité

Dans les projets de grande envergure, la solution ne se limite pas à la superposition. "Nous utilisons une approche multicritères. Lors de l'étude de faisabilité d'un dossier, nous examinons quelles facettes nous pouvons combiner entre elles pour augmenter les chances de réussite économique et durable d'un projet. Cela implique parfois de mélanger des fonctions qui devraient rester strictement séparées selon le plan régional. À cet égard, notre plan régional homogène est en contradiction avec notre économie multifonctionnelle."

"Lorsque l'on peut mélanger les fonctions, on gagne plusieurs choses: un parking a plus de potentiel, les salles de réunion et de restauration intégrées ont plus d'espace... Nous pensons en mètres cubes, pas en mètres carrés. Lorsque vous pensez en termes de hauteur, vous vous retrouvez rapidement avec des fonctions mixtes. Et cela ne correspond pas toujours aux anciennes règles d'urbanisme. Toutefois, cette flexibilité permet de maintenir un projet abordable en prévoyant des fonctions plus intéressantes sur le même terrain. En outre, l'offre de terrains disponibles se tarit, ce qui provoque une flambée des prix. Le gouvernement pourrait éviter de faire dérailler les prix en adoptant des réglementations plus souples", estime Gunther Biddelo.

Abandonner l'approche en vase clos

Une autre contribution du gouvernement pourrait consister à mieux harmoniser les réglementations. "Souvent, les différents organes consultatifs réfléchissent en vase clos. Lorsque vous mettez les différents conseils côte à côte, vous obtenez parfois un ensemble inefficace. Les gens ne s'intéressent qu'aux réglementations, sans tenir compte de la situation dans son ensemble. Ce serait un grand pas en avant si le gouvernement alignait mieux la législation et travaillait davantage sur les solutions ou la personnalisation à partir d'une approche orientée vers le service. L'évolution durable que nous demande le gouvernement exige du pragmatisme. Il faut aller au-delà des points douloureux pour s'intéresser aux caractéristiques qualitatives d'une proposition de conception et faciliter les permis, la croissance économique et l'emploi à partir de cette approche."

"Les promoteurs et les gouvernements peuvent obtenir de meilleurs résultats s'ils travaillent ensemble. Parfois, nous n'apprenons pas assez les uns des autres"

"Nous avons déjà beaucoup de progrès à faire si nous nous éloignons des zones industrielles intercalaires monofonctionnelles et si nous cherchons à y loger des fonctions complémentaires. Par exemple, un terrain de padel sur le toit d'un bâtiment industriel. Il s'agit d'une activité de soirée ou de week-end, à des moments où le parking de l'entreprise est vide. De plus, les sites sont souvent faciles d'accès et n'entraînent pas de nuisances sonores supplémentaires pour le voisinage. Si nous voulons réaliser la transformation des terrains, il faut une flexibilité législative pour promouvoir plus d'activités sur moins de mètres carrés de surface asphaltée. Cela n'est possible que si l'on autorise davantage de possibilités de combinaisons à la fois spatiales et fonctionnelles."

Test au sein d'un groupe de travail

Un autre problème est que les réglementations sont appliquées différemment selon les niveaux officiels et les régions. "Lorsque nous soumettons un dossier similaire dans deux provinces différentes, nous recevons parfois deux évaluations différentes. Cela ne devrait pas être permis. Il serait peut-être judicieux qu'un groupe de travail ou un conseil de sages, composé de représentants du gouvernement et de l'industrie, mette en place des projets pilotes afin d'extraire les meilleures pratiques et de les transformer en réglementations et politiques innovantes. Les développeurs et les gouvernements peuvent obtenir de meilleurs résultats s'ils travaillent ensemble. Nous sommes là pour faire mieux ensemble. Parfois, nous n'apprenons pas assez les uns des autres", suggère Gunther Biddelo.

Transformer les exigences en atouts

En termes d'énergie et de durabilité, Futurn place délibérément la barre plus haut que ce qu'imposent les réglementations. "Nous optons résolument pour des parcs d'activités autosuffisants. Alors que Futurn optait auparavant pour une connexion plug & play au réseau public en tant que norme, nous intégrons aujourd'hui des réseaux de chaleur dans nos parcs d'activités. En outre, nous pensons verticalement afin d'économiser des mètres carrés pavés. Dans ce cadre, nous essayons d'extraire la collectivité, par exemple en partageant des salles de réunion, des stations de recharge ou en utilisant le restaurant d'entreprise pour d'autres fonctions, par exemple des salles de classe pour encourager l'apprentissage tout au long de la vie."

"Un aspect architectural fort est également une forme de maintien de la valeur dans le temps"

"Nous n'envisageons plus la durabilité uniquement en termes de matériel, mais aussi en termes de logiciels. Le bien-être mental des employés des parcs d'activités économiques est également un point de départ important dans le processus de développement. Nous ne voulons pas que les gens soient découragés de travailler sur le campus. C'est pourquoi nous réfléchissons à la manière de le rendre plus vivant. Ce faisant, nous étudions comment transformer les exigences légales en matière de gestion de l'eau et de verdure en une valeur ajoutée pour les travailleurs."

L'architecture comme valeur ajoutée

Depuis le tout début, Futurn accorde une grande importance à l'architecture dans ses développements. "Dans le passé, l'apparence était moins importante. À l'époque, un bâtiment devait surtout être abordable et abriter la production. La jeune génération d'entrepreneurs accorde de l'importance à l'apparence du bâtiment de l'entreprise. Après tout, c'est aussi l'image et la qualité de l'entreprise qui s'en dégagent. Ce qui, à son tour, joue un rôle dans l'attraction de nouveaux employés. Un aspect architectural fort est également une forme de maintien de la valeur dans le temps. Elle doit bien sûr rester abordable, mais si vous faites dès aujourd'hui certains investissements en vue de la flexibilité du bâtiment, vous pourrez en tirer profit à long terme lors de la revente du bâtiment. Il peut s'agir, par exemple, de l'application d'une hauteur de bâtiment plus élevée que ce qui est strictement nécessaire pour vos propres activités. C'est précisément là que réside notre valeur ajoutée en tant que promoteur. Nous disposons des connaissances et des outils nécessaires pour proposer un produit équilibré sur le marché", conclut Gunther Biddelo.